|
|
| Auteur |
Bericht |
theforce070
Leeftijd: 34
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UL
Berichten: 11
|
 Geplaatst: vr 04 mrt 2016 0:55 Onderwerp: Vernietiging huurovereenkomst na dwaling |
   |
|
Beste allemaal,
Ik heb een interessante casus en verneem graag jullie mening. Een aantal huurders heeft jaren bij één verhuurder gehuurd in een groot herenhuis. Op een gegeven moment wordt er door achterstallig onderhoud door verhuurder besloten tot een renovatie, wegens dringende reden. Allen huurders krijgen vervolgens de keuze voor een uitkoopsom of er te blijven wonen, alleen dan tegen een hogere huur, met aangepaste woonruimte die kleiner is.
Ter verheldering biedt de verhuurder een plattegrond om de huurders te laten zien hoe de nieuwe situatie gaat worden, zodat een weloverwogen keuze kan worden gemaakt door iedere individuele huurder om te kiezen voor een uitkoopsom of er te blijven wonen. Eén huurder vindt de plattegrond (bouwtekening) er goed uitzien. Er wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met hierbij als onderdeel de plattegrond. Deze wordt uitdrukkelijk opgenomen in de huurovereenkomst en door partijen ondertekend en akkoord gegeven.
Achteraf blijkt dat de plattegrond totaal is genegeerd, maar de betreffende huurder heeft op basis van deze plattegrond wel afstand gedaan van de geboden uitkoopsom.
Nu is mijn inziens sprake van dwaling of bedrog, maar in ieder geval zeker een tekortkoming in de nakoming. Immers er is niet nagekomen wat is overeengekomen.
Mijn vraag concreet: wat is nu de beste aanvliegroute zodat huurder toch aanspraak kan maken op de uitkoopsom? Dwaling zal immers kunnen resulteren in vernietiging, maar geldt dan in geheel de oude huurovereenkomst, zodat de uitkoopsom weer een optie is? Of is het juist verstandiger op juist op schade in te zetten, ten gevolge van een tekortkoming in de nakoming?
Nu heb ik jurisprudentie gevonden van de HR, dat dwaling een schadevergoeding niet uit hoeft te sluiten, echter vraag ik mij nu dus vooral af hoe je de situatie weer kunt creëren de oude huurovereenkomst / uitkoopsom weer mogelijk zal worden. Iemand een idee/suggestie?
Dank alvast voor jullie kijk (!) |
|
|
|
|
 |
Throne
Leeftijd: 41
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 61
|
| Geplaatst: ma 07 mrt 2016 11:25 Onderwerp: |
|
|
Maakte die uitkoopsom dan onderdeel uit van het vorige huurcontract? En als het een renovatie was zonder dat er aanzienlijke veranderingen zijn aangebracht dan zou er geen hogere huurprijs mogen worden geëist.
https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/woningverbetering/
Eventueel zou je het kunnen voorleggen aan een huurcommissie, mocht dit om de sociale sector gaan.
https://www.huurcommissie.nl/procedure/
En het zou natuurlijk ook interessant zijn als je het arrest hier post. Verder zou je naast de dwaling een vordering tot schadevergoeding kunnen instellen wegens een toerekenbare onrechtmatige daad. Maar dat zal waarschijnlijk een advocaat moeten doen.
Op grond van dwaling zou je de rechter ook kunnen vragen om het nieuwe contract aan te passen tot de vorige huurprijs, mocht dit toepasselijk zijn. Artikel 6:230 lid 2 BW.
http://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-6/artikel230 |
|
|
|
|
|
theforce070
Leeftijd: 34
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Berichten: 11
|
| Geplaatst: ma 07 mrt 2016 19:28 Onderwerp: |
|
|
| Throne schreef: | Maakte die uitkoopsom dan onderdeel uit van het vorige huurcontract? En als het een renovatie was zonder dat er aanzienlijke veranderingen zijn aangebracht dan zou er geen hogere huurprijs mogen worden geëist.
https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/woningverbetering/
Eventueel zou je het kunnen voorleggen aan een huurcommissie, mocht dit om de sociale sector gaan.
https://www.huurcommissie.nl/procedure/
En het zou natuurlijk ook interessant zijn als je het arrest hier post. Verder zou je naast de dwaling een vordering tot schadevergoeding kunnen instellen wegens een toerekenbare onrechtmatige daad. Maar dat zal waarschijnlijk een advocaat moeten doen.
Op grond van dwaling zou je de rechter ook kunnen vragen om het nieuwe contract aan te passen tot de vorige huurprijs, mocht dit toepasselijk zijn. Artikel 6:230 lid 2 BW.
http://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-6/artikel230 |
Beste Throne,
Andere huurders hebben een uitkoopsom gekregen van c.a. EUR. 1000,- per jaar, dit kan derhalve als uitgangspunt gelden mijn inziens. Sedert 2016 geldt de verhuisvergoeding á EUR. 5500,- euro. Antwoord op jouw vraag inzake het stuk waar ik naar verwijs: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2013:CA3765 (zie: 3.2.4).
Dwaling sluit zodoende schadevergoeding niet uit.
Lastig is natuurlijk wel los van de verhuisvergoeding, hoe de schade bepaalt zal worden. Kan je hier bijvoorbeeld als uitgangspunt nemen wat andere huurders hebben gekregen? |
|
|
|
|
|
Throne
Leeftijd: 41
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 61
|
| Geplaatst: ma 07 mrt 2016 21:40 Onderwerp: |
|
|
Punt 3.2.4 geeft een samenvatting door de Hoge Raad van het geding bij het gerechtshof. In 3.5.1 kan je lezen dat de Hoge Raad tot een andere beslissing is gekomen.
(Rechtsoverweging 4.20 staat in punt 3.2.4.)
| Quote: | Onderdeel 6 is gericht tegen het in rov. 4.20 van het bestreden arrest gegeven oordeel. Volgens klacht (a) van het onderdeel is dit oordeel onjuist, althans onvoldoende gemotiveerd omdat het hof heeft miskend dat vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling meebrengt dat geen ruimte bestaat voor toewijzing van schadevergoeding wegens tekortkoming.
3.5.1
Deze klacht treft doel. De vernietiging van de overeenkomst treft immers in beginsel ook de hiervoor in 3.1 onder (i) genoemde garanties, en dan is geen sprake meer van een tekortkoming in de nakoming daarvan. Als het hof dit heeft miskend, heeft het van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven; als het van oordeel was dat op dit uitgangspunt in het gegeven geval een uitzondering moest worden gemaakt, heeft het zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd.
3.5.2
De vernietiging van de overeenkomst brengt mee dat de enkele omstandigheid dat Vano – de vernietiging weggedacht - is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, niet de verwijzing van partijen naar de schadestaat rechtvaardigt. Het slagen van het beroep op dwaling betekent immers niet dat de wederpartij van de dwalende jegens haar schadeplichtig is. Daarvoor dient een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijn, en het hof heeft het bestaan van een zodanige grond niet vastgesteld. |
Hier is een uitleg van het arrest:
http://cassatieblog.nl/aansprakelijkheid-en-schadevergoeding/geen-aansprakelijkheid-wegens-wanprestatie-na-vernietiging-overeenkomst-wegens-dwaling/
Dus je komt weer terug bij wat ik eerder had gesteld. Je doet een beroep op dwaling om het nieuwe huurcontract te vernietigen, dan wel om deze aan te passen. En eventueel kan je daarnaast een schadevergoeding vragen op grond van een onrechtmatige daad door de verhuurder. De rechter bepaalt verder de omvang van de schade die je eventueel op grond van deze onrechtmatige daad zou kunnen verkrijgen.
T.a.v. de bedragen die je noemt. Ze krijgen 1000 euro per jaar als uitkoopsom? En waarop baseer je die verhuisvergoeding? Omdat dit de gemeente Amsterdam betreft? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22893
|
| Geplaatst: ma 07 mrt 2016 22:55 Onderwerp: |
|
|
Ik vraag me af of hier sprake kan zijn van dwaling. De "dwaling" lijkt me hier een toekomstige omstandigheid te betreffen.
Daarnaast is de plattegrond onderdeel van de huurovereenkomst. Het object van de huurovereenkomst is dus nog steeds precies wat de huurder er zich van heeft voorgesteld bij het sluiten van de overeenkomst. Het probleem is dat de woonruimte die hem uiteindelijk is aangeboden niet voldoet aan die plattegrond en dus niet aan de huurovereenkomst. Ik zou dus denken: tekortkoming in de nakoming.
Maar wat je daar nu precies mee kunt... alsnog nakoming eisen lijkt me onhaalbaar, maar wellicht leuk om te proberen. Vervangende schadevergoeding vorderen? Maar wat is de schade als er sprake was van een marktconforme huurprijs?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
theforce070
Leeftijd: 34
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Berichten: 11
|
| Geplaatst: di 08 mrt 2016 1:09 Onderwerp: |
|
|
Dank voor jullie antwoorden. Dit is exact mijn vraag dus. Wat is de meest verstandige aanvliegroute. Dwaling of tekortkoming in de nakoming. Mijn excuses dat ik dit niet helder genoeg heb aangegeven, maar hier zit ik dus mee.
Ik ben het met jullie eens dat die hoogte van de schade in ieder geval heel lastig is. Wel heb ik verklaringen van andere huurders op schrift dat een ieder 1000 euro per jaar als uitgangspunt heeft ontvangen voor uitkoop.
Ofwel, als ik het goed begrijp is 'tekortkoming in de nakoming' een betere aanvliegroute? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22893
|
| Geplaatst: di 08 mrt 2016 2:43 Onderwerp: |
|
|
| theforce070 schreef: | | Ik ben het met jullie eens dat die hoogte van de schade in ieder geval heel lastig is. Wel heb ik verklaringen van andere huurders op schrift dat een ieder 1000 euro per jaar als uitgangspunt heeft ontvangen voor uitkoop. |
Maar wat was de waarde van het alternatief waarvoor is gekozen? Was het aanbod marktconform? Dan kan de teleurgestelde huurder gelijkwaardige woonruimte tegen dezelfde marktconforme prijs ook elders vinden en lijkt er geen schade te zijn.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
theforce070
Leeftijd: 34
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Berichten: 11
|
| Geplaatst: di 08 mrt 2016 2:50 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | theforce070 schreef: | | Ik ben het met jullie eens dat die hoogte van de schade in ieder geval heel lastig is. Wel heb ik verklaringen van andere huurders op schrift dat een ieder 1000 euro per jaar als uitgangspunt heeft ontvangen voor uitkoop. |
Maar wat was de waarde van het alternatief waarvoor is gekozen? Was het aanbod marktconform? Dan kan de teleurgestelde huurder gelijkwaardige woonruimte tegen dezelfde marktconforme prijs ook elders vinden en lijkt er geen schade te zijn. |
Huurder heeft slechts twee opties aangeboden gekregen, te weten:
- Blijven wonen, gehalveerd appartement / huur 2x zo hoog;
- Vertrekpremie á EUR. 1000,- per jaar dat huurder er woonde;
Vervolgens zijn er afspraken gemaakt en is er een bouwplan gemaakt, alsmede tekeningen. Deze zijn alle akkoord gegeven en door partijen ondertekend en op deze voorwaarden heeft de teleurgestelde huurder afstand gedaan van de vertrekpremie.
Verhuurder heeft nooit - en kon dit om hem moverende reden ook niet - vervangende woonruimte aan kunnen bieden, derhalve was uitkoopsom of blijven onder die voorwaarden de enige optie. De huurprijs is zeker niet marktconform, gelet op het feit huurder er reeds 45 jaar woonachtig is (!) |
|
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 1012
|
| Geplaatst: di 08 mrt 2016 10:06 Onderwerp: |
|
|
Onbegrijpelijk dat de huurder dan niet heeft gekozen voor verhuizing. Dat zou immers 45.000 euro hebben opgeleverd. De beste verhuiskostenvergoeding die mij bekend is.
_________________
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
|
Throne
Leeftijd: 41
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 61
|
| Geplaatst: di 08 mrt 2016 15:36 Onderwerp: |
|
|
Waarom zou het een zuiver toekomstige omstandigheid zijn wanneer het om wezenlijke eigenschappen gaat van het object van de overeenkomst, zoals kenbaar gemaakt door een bouwplan? Het bouwplan is vooraf vastgesteld en zou niet afhankelijk moeten zijn van toekomstige omstandigheden.
De huurder mag op de mededelingen (bouwplan) van de verhuurder over de te verhuren zaak of een gedeelte daarvan afgaan. Als deze mededelingen incorrect blijken te zijn, dan zal er hoogst waarschijnlijk sprake zijn van dwaling.
En mocht dit niet zo zijn zou hij eventueel als alternatief een beroep kunnen doen op 'onvoorziene omstandigheden'. Maar toerekenbare niet-nakoming zou natuurlijk ook kunnen. |
|
|
|
|
|
Regin
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 1042
|
| Geplaatst: di 08 mrt 2016 20:43 Onderwerp: |
|
|
| Throne schreef: | Waarom zou het een zuiver toekomstige omstandigheid zijn wanneer het om wezenlijke eigenschappen gaat van het object van de overeenkomst, zoals kenbaar gemaakt door een bouwplan? Het bouwplan is vooraf vastgesteld en zou niet afhankelijk moeten zijn van toekomstige omstandigheden.
De huurder mag op de mededelingen (bouwplan) van de verhuurder over de te verhuren zaak of een gedeelte daarvan afgaan. Als deze mededelingen incorrect blijken te zijn, dan zal er hoogst waarschijnlijk sprake zijn van dwaling.
En mocht dit niet zo zijn zou hij eventueel als alternatief een beroep kunnen doen op 'onvoorziene omstandigheden'. Maar toerekenbare niet-nakoming zou natuurlijk ook kunnen. |
Als iemand niet levert wat is afgesproken, dan is dat geen dwaling maar een tekortkoming in de nakoming. Er is geen sprake van een wilsgebrek, de huurder wil nog steeds de woning zoals aangegeven op de plattegrond. Alleen die woning is dus niet gerealiseerd. Je hebt een beroep op onvoorziene omstandigheden niet nodig als je al een beroep kunt doen op een tekortkoming.
De schade zit hier volgens mij in het verlies van een kans, namelijk de mogelijkheid de uitkoopsom te kiezen. Ik ben niet thuis in de jurisprudentie over verlies van een kans, maar wellicht kan TS daar zelf naar zoeken. Het lijkt me voor de hand liggen de schade van dat verlies te begroten op de uitkoopsom zelf. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22893
|
| Geplaatst: wo 09 mrt 2016 1:27 Onderwerp: |
|
|
| Throne schreef: | | Waarom zou het een zuiver toekomstige omstandigheid zijn wanneer het om wezenlijke eigenschappen gaat van het object van de overeenkomst, zoals kenbaar gemaakt door een bouwplan? Het bouwplan is vooraf vastgesteld en zou niet afhankelijk moeten zijn van toekomstige omstandigheden. |
Waar zou volgens jou de dwaling uit bestaan?
Over het bouwplan is niet gedwaald.
Er is gedwaald over wat uiteindelijk gebouwd is. Dat wijkt af van het bouwplan.
Die afwijking was op het moment van het sluiten van de overeenkomst toekomstig.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Throne
Leeftijd: 41
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 61
|
| Geplaatst: wo 09 mrt 2016 10:43 Onderwerp: |
|
|
Het bouwplan geeft een vrij nauwkeurige toekomstprojectie aan en was tot stand gekomen voor de overeenkomst. Nu blijkt dat er is afgeweken van het bouwplan. Hieronder zie je de lijn die gehanteerd wordt op het gebied van prognoses.
| Quote: | Het enkele feit dat het behaalde resultaat van een franchisenemer lager is dan door de franchisegever is geprognosticeerd, impliceert echter nog niet dat de prognose ondeugdelijk is. Immers, een prognose is naar haar aard een uitspraak omtrent het vermoedelijke verloop van thans nog niet bekende, toekomstige gebeurtenissen. Gelet op de vele onzekerheden die de start van een onderneming kenmerken is immers zeer goed denkbaar dat een prognose die op zichzelf gebaseerd is op juiste uitgangspunten en op een deskundig oordeel, toch blijkt af te wijken van de werkelijkheid die zich in de daarop volgende periode openbaart. Wordt een in alle opzichten deugdelijk opgestelde prognose gevolgd door een substantieel daarvan afwijkende realiteit, dan zal doorgaans hooguit sprake zijn van dwaling in uitsluitend toekomstige omstandigheden, die geen grond biedt voor een vernietigingsactie. De in zijn toekomstverwachting teleurgestelde ondernemer zal een dergelijke teleurstelling als deel van zijn ondernemersrisico moeten accepteren. Een onjuiste prognose kan derhalve pas grond bieden voor een vernietiging uit hoofde van dwaling indien zich omstandigheden voordoen die nopen tot afwijking van dit algemene uitgangspunt (vgl. Gerechtshof Arnhem 25 maart 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG1402).
http://www.ludwigvandam.nl/content/dwaling-omtrent-prognose-vernietiging-non-concurrentiebeding-4-november-2014-mr-aw-dolphijn |
Een bouwplan is stukken nauwgezetter en standvastiger dan een prognose. De één geeft een vast beeld aan van hoe het er uit gaat zien en het ander is niet meer dan een uitspraak over het vermoedelijke verloop van onbekende gebeurtenissen. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22893
|
| Geplaatst: wo 09 mrt 2016 23:11 Onderwerp: |
|
|
| Throne schreef: | | Een bouwplan is stukken nauwgezetter en standvastiger dan een prognose. De één geeft een vast beeld aan van hoe het er uit gaat zien en het ander is niet meer dan een uitspraak over het vermoedelijke verloop van onbekende gebeurtenissen. |
Ik weet niet goed op welke reactie je reageert. Over prognoses had niemand het?
Wat betreft dwaling.
Vermoedelijk denk je ongeveer zo: de verhuurder wist al dat hij ging afwijken van het bouwplan, maar vertelde dat de huurder niet. De huurder dwaalde, omdat hij niet wist dat de verhuurder zou afwijken.
Maar dat komt neer op het volgende:
Partijen A en B komen overeen dat beide een bepaalde prestatie zullen verrichten. Bij het sluiten van de overeenkomst weet B al dat hij niet de beloofde prestatie zal verrichten, maar een andere. Hij licht hier A niet over in. Een week later blijkt dat B inderdaad een andere prestatie heeft verricht dan overeengekomen. A beroept zich nu op dwaling, want hij wist niet dat B van plan was om de overeenkomst niet na te komen.
Op deze manier kun je elke wanprestatie wel onder dwaling brengen. Maar zo werkt het niet.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Regin
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 1042
|
| Geplaatst: do 10 mrt 2016 11:43 Onderwerp: |
|
|
| Throne schreef: | | Een bouwplan is stukken nauwgezetter en standvastiger dan een prognose. |
Inderdaad. Een bouwplan is zo veel nauwkeuriger dan een prognose dat je kunt spreken van een resultaatsverbintenis. Als die niet wordt nagekomen, is geen sprake van dwaling, maar van wanprestatie. Een prognose is geen resultaatsverbintenis, maar kan een belangrijke factor zijn bij het sluiten van een overeenkomst. Overigens onderstreept het citaat nu juist dat een foutieve prognose meestal geen grond voor dwaling is; het betreft immers een teleurgestelde toekomstverwachting. |
|
|
|
|
|
|
|
