|
|
| Auteur |
Bericht |
dof
Leeftijd: 39
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UA
Berichten: 188
|
 Geplaatst: ma 30 apr 2007 21:54 Onderwerp: |
   |
|
Even een vraagje tussendoor: wanneer heb je de opzegging ontvangen? Er staat in je contract namelijk 2 maanden, maar dit moet 3 maanden zijn volgens de wet.
Daarnaast wil ik nog opmerken dat een huurcontract dat voor 1 jaar bepaalde duur is en dan steeds wordt verlengd met 1 jaar niet wordt aangemerkt als een contract voor bepaalde duur. Hier zijn al verschillende uitspraken over geweest. Dus als de bedoeling is dat het contract weer verlengd wordt met 1 jaar, is er sprake van onbepaalde duur. Dan is ook tussentijdse opzegging van jou kant mogelijk |
|
|
|
|
 |
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 22:20 Onderwerp: |
|
|
Dat is dan weer een geruststelling voor mij.
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 22:36 Onderwerp: |
|
|
Dof
| Quote: | | Even een vraagje tussendoor: wanneer heb je de opzegging ontvangen? Er staat in je contract namelijk 2 maanden, maar dit moet 3 maanden zijn volgens de wet. |
Mee eens.
| Quote: | | Daarnaast wil ik nog opmerken dat een huurcontract dat voor 1 jaar bepaalde duur is en dan steeds wordt verlengd met 1 jaar niet wordt aangemerkt als een contract voor bepaalde duur. Hier zijn al verschillende uitspraken over geweest. Dus als de bedoeling is dat het contract weer verlengd wordt met 1 jaar, is er sprake van onbepaalde duur. Dan is ook tussentijdse opzegging van jou kant mogelijk |
Nee hoor. Zou er in casu (mocht de bepaling zo worden opgevat wat ik overigens sterk betwijfel) sprake zijn van stilzwijgende verlenging met een jaar dan is de huurder daar aan gebonden, indiende deze niet tijdig opzegt. |
|
|
|
|
|
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 22:54 Onderwerp: |
|
|
| koala schreef: | Hey, (...)
Voorts weet ik niet of er sprake is van hospitahuur. Onder hetzelfde dak als waar het studentenhuis zich bevindt is een bedrijf en een appartement met eigen opgang waar de verhuurder woont gevestigd.
De enige voorzienig van het studentengedeelte waar ook de verhuurder (sporadisch)gebruik van maakt is de wasmachine.
(...) |
Hoi!
Ben jij als huurder afhankelijk van wezenlijke voorzieningen die niet onderdeel uitmaken van de woonruimte welke jij betrekt? Is er een zelfstandige toegang tot de woonruimte?
Is er bijvoorbeeld een toegang welke gemeenschappelijk wordt gebruikt met gelijke rechten of maak je echt gebruik van een toegang welke tevens als toegang voor de verhuurder geldt.
Is er een andere toegang dan de eigen opgang van de verhuurder. Zo ja, hoe ziet deze er dan uit? Wie maken er gebruik van?
Is de verhuurder eigenaar (ivm onderhuur)? |
|
|
|
|
|
dof
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UA
Berichten: 188
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 23:18 Onderwerp: |
|
|
| abraxes schreef: | Dof
| Quote: | | Even een vraagje tussendoor: wanneer heb je de opzegging ontvangen? Er staat in je contract namelijk 2 maanden, maar dit moet 3 maanden zijn volgens de wet. |
Mee eens.
| Quote: | | Daarnaast wil ik nog opmerken dat een huurcontract dat voor 1 jaar bepaalde duur is en dan steeds wordt verlengd met 1 jaar niet wordt aangemerkt als een contract voor bepaalde duur. Hier zijn al verschillende uitspraken over geweest. Dus als de bedoeling is dat het contract weer verlengd wordt met 1 jaar, is er sprake van onbepaalde duur. Dan is ook tussentijdse opzegging van jou kant mogelijk |
Nee hoor. Zou er in casu (mocht de bepaling zo worden opgevat wat ik overigens sterk betwijfel) sprake zijn van stilzwijgende verlenging met een jaar dan is de huurder daar aan gebonden, indiende deze niet tijdig opzegt. |
# Ktg. Steenwijk 21 mei 1980, Prg. 1981 nr. 1571:
Huurovereenkomst voor de tijd van één jaar, met een regeling voor stilzwijgende verlenging met telkens één jaar:Deze mogelijkheid van stilzwijgende verlenging sluit uit dat deze overeenkomst kan worden opgevat als te zijn aangegaan voor bepaalde tijd, gelijk bedoeld in art. 7: 232 lid 2 BW.
# Ktr. Rotterdam 7 juli 1987, WR 1988, 64
Weliswaar maakt de voorgedrukte huurovereenkomst gewag van een huurovereenkomst die voor de bepaalde tijd van 1 jaar gesloten zou zijn, maar woningen plegen nu eenmaal voor onbepaalde tijd ge- en verhuurd te worden.
# Ktr. Arnhem 28 november 1988, WR 1989, 33
Hoewel de overeenkomst voor een jaar is aangegaan was het wel degelijk de bedoeling een overeenkomst voor langere, onbepaalde tijd aan te gaan. Behalve de bepaling in het huurcontract moet ook gekeken worden naar de aard van de overeenkomst en de bedoelingen van partijen. Tussentijdse opzegging mogelijk.
http://www.breij.nl/page/208.htm |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 23:19 Onderwerp: |
|
|
| abraxes schreef: | | dof schreef: | | Daarnaast wil ik nog opmerken dat een huurcontract dat voor 1 jaar bepaalde duur is en dan steeds wordt verlengd met 1 jaar niet wordt aangemerkt als een contract voor bepaalde duur. Hier zijn al verschillende uitspraken over geweest. Dus als de bedoeling is dat het contract weer verlengd wordt met 1 jaar, is er sprake van onbepaalde duur. Dan is ook tussentijdse opzegging van jou kant mogelijk |
Nee hoor. Zou er in casu (mocht de bepaling zo worden opgevat wat ik overigens sterk betwijfel) sprake zijn van stilzwijgende verlenging met een jaar dan is de huurder daar aan gebonden, indiende deze niet tijdig opzegt. |
Zoals uit mijn reacties hierboven blijkt, ben ik het met dof eens. Een huurovk die voor bepaalde tijd is aangegaan wordt bij stilzwijgende verlenging dwingend geconverteerd in een huurovk voor onbepaalde tijd. Bij een huurovk voor onbepaalde tijd geldt een opzegtermijn van 1 betaaltermijn voor de huurder. Dus als eenmaal het eerste jaar voorbij is, kan de huurder steeds met inachtneming van 1 maand opzeggen.
Het eenvoudigst lijkt me dit in te zien door te beseffen dat de verhuurder anders een eenvoudig middel heeft om de werking van art 7:271 lid 5 sub a BW (opzegtermijn voor de huurder is 1 betaaltermijn) ernstig te beperken, wat tegen het dwingendrechtelijk karakter van het huurrecht in zou gaan.
De parlementaire behandeling van het nieuwe huurrecht deelt dit inzicht (zie ook art 7:230 en 242 BW):
| Quote: | Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3 p. 40
'Voorts voorkomt het tweede lid (bedoeld wordt van art. 242, schr.) dat huurovereenkomsten kunnen worden gesloten voor één jaar met de mogelijkheid de huurovereenkomst telkens met één jaar te verlengen, zodat de huurder niet tussentijds kan opzeggen (art. 271 lid 1). Dit zou art. 271 lid 5 onder a ontkrachten.' |
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 23:21 Onderwerp: |
|
|
Hey,
Het studentenhuisgedeelte heeft een eigen ingang. De gemeenschappelijke voorzieningen worden (m.u.v. de wasmachine) uitsluitend met medestudenten gedeeld. De verhuurder heeft een eigen appartement met eigen ingang en voorzieningen tot diens beschikking. Het appartement bevindt zich onder hetzelfde dak als het studentengedeelte en een bedrijfsruimte.
De Verhuurder is ook eigenaar van het verhuurde. Ik betaal de huur en servicekosten maandelijks vooraf per giro.
Ik heb de mondelinge opzegging vier maanden voor de einddatum van het contract ontvangen. Echter. Er is geen sprake geweest van een schriftelijke opzegging conform de geldende wettelijke bepalingen. Dus kan ik dan stellen dat de huur mij feitelijk niet is opgezegd?
Ik wil nog even benadrukken dat het er in mijn geval om gaat dat de verhuurder weigert om mijn contract te verlengen om m.i. nietige redenen aangezien er in casu geen sprake is van slecht huurderschap vanuit mijn kant bezien.
Koala |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 23:38 Onderwerp: |
|
|
| koala schreef: | | Ik heb de mondelinge opzegging vier maanden voor de einddatum van het contract ontvangen. Echter. Er is geen sprake geweest van een schriftelijke opzegging conform de geldende wettelijke bepalingen. Dus kan ik dan stellen dat de huur mij feitelijk niet is opgezegd? |
De einddatum valt sowieso na een eventuele huurbeschermingsloze periode van 9 maanden. De mondelinge opzegging is dus niet geldig en huurbescherming is ten volle van kracht.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 23:47 Onderwerp: |
|
|
Bona Fides
| Quote: |
Zoals uit mijn reacties hierboven blijkt, ben ik het met dof eens. |
HR 2 december 1994, NJ 1995, 401 |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 23:53 Onderwerp: |
|
|
| abraxes schreef: | Bona Fides
| Quote: |
Zoals uit mijn reacties hierboven blijkt, ben ik het met dof eens. |
HR 2 december 1994, NJ 1995, 401 |
De parlementaire behandeling is van recenter datum, zie het vervolg van mijn reactie hierboven. In Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 6 p. 40-41 wordt NJ 1995, 401 bovendien expliciet verworpen:
| Quote: | | Vóór het voormelde arrest werd in de literatuur dan ook op billijkheidsgronden een andere opvatting verdedigd, die erop neerkwam dat een beding dat tot stilzwijgende verlenging voor een bepaalde tijd leidde, ongeoorloofd is; men zie de noot van PAS onder het arrest. In het wetsvoorstel is er de voorkeur aan gegeven deze laatste opvatting alsnog uitdrukkelijk in de wet op te nemen door art. 230, voor wat betreft de stilzwijgende verlenging, tot dwingend recht te maken. |
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: ma 30 apr 2007 23:56 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | koala schreef: | | Ik heb de mondelinge opzegging vier maanden voor de einddatum van het contract ontvangen. Echter. Er is geen sprake geweest van een schriftelijke opzegging conform de geldende wettelijke bepalingen. Dus kan ik dan stellen dat de huur mij feitelijk niet is opgezegd? |
De einddatum valt sowieso na een eventuele huurbeschermingsloze periode van 9 maanden. De mondelinge opzegging is dus niet geldig en huurbescherming is ten volle van kracht. |
Stellen kan altijd, het is niet onwaarschijnlijk dat de wederpartij een bewijsprobleem heeft. Opzegging anders dan de voorgeschreven vorm wordt soms echter erkend. Dat kan het geval zijn indien de opzegging de tegenpartij tijdig heeft bereikt en dat de ander door deze opzegging niet in zijn belang is geschaad. De mondelinge huuropzegging kan dus wel geldig zijn. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 01 mei 2007 0:01 Onderwerp: |
|
|
| abraxes schreef: | | De mondelinge huuropzegging kan dus wel geldig zijn. |
Zie art 7:271 lid 3 BW, de opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Bovendien moet de opzegging de grond bevatten waarop wordt opgezegd. Erkenning van een mondeling gedane opzegging zou m.i. altijd de belangen van de huurder schaden.
Wellicht kan een schriftelijk (maar niet aangetekend) gedane opzegging wel geldig zijn.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Laatst aangepast door bona fides op di 01 mei 2007 0:05, in totaal 1 keer bewerkt |
|
|
|
|
|
koala
Leeftijd: 121
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 16
|
| Geplaatst: di 01 mei 2007 0:02 Onderwerp: |
|
|
Hey,
Wederom bedankt voor de antwoorden.
Als ik het dus goed begrijp kan ik zonder dat het zwart op wit staat na de einddatum van het tijdelijke contract blijven wonen waar ik woon mits ik de huur en vaste lasten op tijd betaal?
Wat houdt huurbescherming precies in?
Koala |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 01 mei 2007 0:07 Onderwerp: |
|
|
| koala schreef: | | Wat houdt huurbescherming precies in? |
Dat art 7:271 BW e.v. van toepassing zijn. Zie de eerder gegeven link en gebruik google en de zoekfunctie op dit forum.
Praktisch: je hoeft niets te doen. De verhuurder zal naar de rechter moeten en zal niet slagen tenzij hij kan bewijzen dat jij je niet als een goed huurder hebt gedragen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: di 01 mei 2007 0:27 Onderwerp: |
|
|
Bona Fides
| Quote: | | De parlementaire behandeling is van recenter datum, zie het vervolg van mijn reactie hierboven. In Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 6 p. 40-41 wordt NJ 1995, 401 bovendien expliciet verworpen: |
| Quote: | | Vóór het voormelde arrest werd in de literatuur dan ook op billijkheidsgronden een andere opvatting verdedigd, die erop neerkwam dat een beding dat tot stilzwijgende verlenging voor een bepaalde tijd leidde, ongeoorloofd is; men zie de noot van PAS onder het arrest. In het wetsvoorstel is er de voorkeur aan gegeven deze laatste opvatting alsnog uitdrukkelijk in de wet op te nemen door art. 230, voor wat betreft de stilzwijgende verlenging, tot dwingend recht te maken. |
Interessant. Ik zie echter in art. 7:230 geen uitdrukkelijke bepaling dat stilszwijgende verlenging ongeoorloofd is. Duidelijk is wel dat er kritiek was. Maar ja, inmiddels is de politieke samenstelling alweer veranderd.  Het zou overigens uitkomst bieden indien we een relevant arrest bemachtigen van latere datum dan geciteerde Parl. gesch.
| Quote: | | Zie art 7:271 lid 3 BW, de opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Bovendien moet de opzegging de grond bevatten waarop wordt opgezegd. |
Dat artikel is me wel bekend, maar in de rechtspraak is soms anders bepaald (Ktg. Amsterdam 15 dec 1983, Prg. 1984, 2179, Pres. Rb. Zutphen 23 januari 1989, KG 1989, 107 en Ktg. Lelystad 12 januari 2000, Prg. 2000, 5489). |
|
|
|
|
|
|
|
