Gebruikersnaam:   Wachtwoord:   Gratis Registreren | Wachtwoord vergeten?
Rechtenforum.nl
Rechtenforum.nl Rechtenforum.nl
 
Controle paneel
Registreren Registreren
Agenda Agenda
Help Help
Zoeken Zoeken
Inloggen Inloggen

Partners
Energie vergelijken
Internet vergelijken
Hypotheekadviseur
Q Scheidingsadviseurs
Vergelijk.com

Rechtsbronnen
Rechtspraak
Kamervragen
Kamerstukken
AMvBs
Beleidsregels
Circulaires
Koninklijke Besluiten
Ministeriële Regelingen
Regelingen PBO/OLBB
Regelingen ZBO
Reglementen van Orde
Rijkskoninklijke Besl.
Rijkswetten
Verdragen
Wetten Overzicht

Wettenbundel
Awb - Algm. w. best...
AWR - Algm. w. inz...
BW Boek 1 - Burg...
BW Boek 2 - Burg...
BW Boek 3 - Burg...
BW Boek 4 - Burg...
BW Boek 5 - Burg...
BW Boek 6 - Burg...
BW Boek 7 - Burg...
BW Boek 7a - Burg...
BW Boek 8 - Burg...
FW - Faillissement...
Gemw - Gemeente...
GW - Grondwet
KW - Kieswet
PW - Provinciewet
WW - Werkloosheid...
Wbp - Wet bescherm...
IB - Wet inkomstbel...
WAO - Wet op de arb..
WWB - W. werk & bij...
RV - W. v. Burgerlijk...
Sr - W. v. Strafrecht
Sv - W. v. Strafvor...

Visie
Werkgevers toch ...
Waarderingsperik...
Het verschonings...
Indirect discrim...
Een recht op ide...
» Visie insturen

Rechtennieuws.nl
Loods mag worden...
KPN bereikt akko...
Van der Steur wi...
AKD adviseert de...
Kneppelhout beno...
» Nieuws melden

Snellinks
EUR
OUNL
RuG
RUN
UL
UM
UU
UvA
UvT
VU
Meer links

Rechtenforum
Over Rechtenforum
Maak favoriet
Maak startpagina
Mail deze site
Link naar ons
Colofon
Meedoen
Feedback
Contact

Recente topics
VA loan rates ...
180-dagen rege...
reparatiehuwel...
Res Nullius ?
proces verbaal...

Carrière
Boekel De Nere
CMS DSB

Content Syndication


 
Het is nu do 28 mrt 2024 19:22
Bekijk onbeantwoorde berichten

Tijden zijn in GMT + 2 uur

Makelaar en schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid
Moderators: Nemine contradicente, StevenK, Moderator Team

 
Plaats nieuw bericht   Plaats reactie Pagina 1 van 1
Printvriendelijk | E-mail vriend(in) Vorige onderwerp | Volgende onderwerp  
Auteur Bericht
Hakkelaar



Leeftijd: 41
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Boogschutter
Studieomgeving (BA): UL

Berichten: 151


BerichtGeplaatst: zo 06 jan 2019 23:20    Onderwerp: Makelaar en schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid Reageer met quote Naar onder Naar boven

Geachte dames en heren,

Met interesse ben ik een uitspraak aan het lezen van de Rechtbank Den Haag van 2-3-2011.

Kort gezegd is de casus als volgt:

Symbiose heeft een bedrijfspand te koop staan. Aspirant-koper HWC schakelt een makelaar in om te assisteren bij de aanschaf van dat pand.

De makelaar (van HWC) e-mailt op enig moment naar de verkoper: "Bij dezen wil ik namens mijn opdrachtgever Haagse Wapenings Bedrijf bevestigen dat wij de bovengenoemde pand voor 398.000 k.k. kopen."

Koper (HWC) haakt echter af.

De verkoper vordert bij de rechtbank een verklaring dat met de e-mail een overeenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank wijst dat o.g.v. vaste jurisprudentie af. Die houdt kort gezegd in dat een opdracht aan een makelaar in beginsel geen volmacht behelst om een overeenkomst te sluiten.

Quote:
De rechtbank oordeelt dan ook dat de overeenkomst van HWC met de makelaar zich heeft beperkt tot een bemiddelingsovereenkomst en dat de makelaar niet tevens een volmacht heeft ontvangen.


Direct hierna behandelt de rechtbank de stelling van verkoper dat koper de schijn zou hebben gewekt dat de makelaar vertegenwoordigingsbevoegd was:

Quote:
4.5.Nu de makelaar niet gevolmachtigd was, kan Symbiose een beroep op artikel 3:61 lid 2 BW (schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid) niet baten. Dit artikellid biedt de wederpartij bescherming tegen onbevoegdheid van de vertegenwoordiger. De makelaar is echter niet opgetreden in de kwaliteit van vertegenwoordiger, maar in de kwaliteit van bode (vergelijk r.o. 4.2). Tegen het ontbreken van vertegenwoordigingskwaliteit biedt artikel 3:61 lid 2 BW geen bescherming.


Die beredenering kan ik echter niet volgen. Volgens mij is art. 3:61 lid 2 BW juist geschreven voor een situatie waarin volmacht/vertegenwoordigingsbevoegdheid ontbreekt. Een achterman die de schijn heeft gewekt dat die er wel is, mag op dat gebrek geen beroep doen.

Naast een overeenkomst met een makelaar tot bemiddeling kan namelijk prima een volmacht aan diezelfde makelaar gegeven worden om tegen een minimumprijs een koopovereenkomst te sluiten. Dat leid ik af uit een arrest van de Hoge Raad van 26-6-2009:

Quote:
(i) De gebroeders [betrokkene 1 en 2] (hierna in enkelvoud: [betrokkene]) hebben op 9 januari 2003 aan Makelaardij Sneek opdracht gegeven tot het verlenen van diensten bij de verkoop van het hun in gemeenschappelijke eigendom toebehorende pand aan het [a-straat 1-2] te [plaats]. De opdracht is vastgelegd in een formulier van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Beide broers hebben het formulier ondertekend. De daarin voorkomende standaardbepaling dat de makelaar namens de opdrachtgevers is gevolmachtigd tegen een bepaalde minimumprijs een koopovereenkomst op gebruikelijke voorwaarden te sluiten, is doorgehaald.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Legalblond



Leeftijd: 44
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Vissen
Studieomgeving (BA): RUG
Studieomgeving (MA): RUG
Berichten: 62


BerichtGeplaatst: zo 13 jan 2019 16:38    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Het gaat hier natuurlijk om de vraag welke schijn koper dan zou hebben gewekt. Alleen maar door de makelaar in te schakelen, en het feit dat de makelaar "namens" koper mailde de koop te sluiten? Een makelaar heeft niet per definitie een vertegenwoordigingsbevoegdheid, en de koper heeft in deze casus, voor zover ik het uit jouw verhaal kan opmaken, verder niks gedaan om die schijn te wekken. Het is dus gewoon te weinig dat de makelaar roept dat de koop gesloten is. Verkoper had nog even voor de zekerheid bevestiging moeten vragen en krijgen van de koper.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: zo 13 jan 2019 18:30    Onderwerp: Re: Makelaar en schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid Reageer met quote Naar onder Naar boven

Hakkelaar schreef:
De makelaar (van HWC) e-mailt op enig moment naar de verkoper: "Bij dezen wil ik namens mijn opdrachtgever Haagse Wapenings Bedrijf bevestigen dat wij de bovengenoemde pand voor 398.000 k.k. kopen."

Hier handelt de makelaar mijns inziens namens HWC, dus als vertegenwoordiger. Het is anders als hij had gezegd "Bij dezen deel ik u mede dat mijn opdrachtgever Haagse Wapenings Bedrijf bevestigt het bovengenoemde pand voor 398.000 k.k. te kopen". Had hij het zo geformuleerd, dan had hij inderdaad als bode gehandeld.

HR 26 juni 2009 schreef:
3.3.2 De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst; daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt (HR 9 augustus 2002, nr. C00/283, NJ 2002, 543).

3.4.1 Met het voorgaande strookt dat de enkele omstandigheid dat een makelaar die is ingeschakeld bij de verkoop van een onroerende zaak, aan een gegadigde die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, niet meebrengt dat de wederpartij (bieder) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever.

Maar hier zijn we dus niet in een "zodanig geval". De makelaar heeft niet meegedeeld dat de opdrachtgever instemt, maar heeft handelend namens de opdrachtgever het bod aanvaard.

Relevant is dus:
Quote:
3.4.2 Wanneer de makelaar, hoewel daartoe niet bevoegd, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij (bieder) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt, bindt hij zijn opdrachtgever in beginsel niet en wordt hij tegenover de wederpartij schadeplichtig op de voet van art. 3:70 BW. In het handelsverkeer moet men immers erop kunnen rekenen dat iemand die een kwaliteit opgeeft, deze bezit (vgl. T-M bij art. 3:70, Parl. Gesch. Boek 3, blz. 283).

De makelaar is dus schadeplichtig. Maar een beroep van de verkoper op art. 3:61 lid 2 BW is ook mogelijk en wanneer dat slaagt is de makelaar niet meer schadeplichtig jegens de verkoper (maar wellicht wel jegens HBC).

De rechtbank heeft HR 26 juni 2009 slordig gelezen.

Quote:
Quote:
4.5.Nu de makelaar niet gevolmachtigd was, kan Symbiose een beroep op artikel 3:61 lid 2 BW (schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid) niet baten. Dit artikellid biedt de wederpartij bescherming tegen onbevoegdheid van de vertegenwoordiger. De makelaar is echter niet opgetreden in de kwaliteit van vertegenwoordiger, maar in de kwaliteit van bode (vergelijk r.o. 4.2). Tegen het ontbreken van vertegenwoordigingskwaliteit biedt artikel 3:61 lid 2 BW geen bescherming.


Die beredenering kan ik echter niet volgen.

De rechtbank haalt inderdaad van alles door elkaar.

Als het probleem is dat de makelaar niet gevolmachtigd was, dan kan art. 3:61 lid 2 BW juist wel uitkomst bieden. Dat schrijft de rechtbank nota bene ook zelf in de tweede zin.

Maar als het juist was geweest dat de makelaar slechts als bode had gehandeld, dan zou art. 3:61 lid 2 BW inderdaad niet van toepassing zijn geweest.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: zo 13 jan 2019 18:48    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Zelfs als de makelaar e.e.a. zo zou hebben geformuleerd dat het voor de verkoper duidelijk had moeten zijn dat hij slechts als bode handelde, lijkt het mij dat de rechtbank had moeten concluderen dat de makelaar schadeplichtig was. Een makelaar die liegt dat de koper akkoord is, handelt daarmee m.i. duidelijk onrechtmatig jegens de verkoper. Het kan niet zo zijn dat een makelaar ongestraft een overeenkomst afsluit die slechts verbindend is wanneer dat de koper uitkomt (want had niet HBC maar de verkoper van de overeenkomst afgewild, dan had de verkoper nooit kunnen aantonen dat het bericht dat de makelaar "als bode" had doorgegeven niet daadwerkelijk van de verkoper afkomstig was).

Dus de rechtbank lijkt hier werkelijk zonder realiteitszin te hebben geoordeeld. Als je naar de feiten van deze zaak kijkt moet het onmiddellijk evident zijn dat niet zowel HBC als de makelaar zonder kleerscheuren kunnen wegkomen, maar toch is dat het resultaat. (Ik laat de mogelijkheid open dat ik iets belangrijks over het hoofd zie, ik hoor het graag.)

Overigens wordt ook uit rov. 4.6 duidelijk dat de makelaar zelfstandig heeft gehandeld in naam van HBC, dus als vertegenwoordiger:
Quote:
4.6.Ten slotte passeert de rechtbank de stelling van Symbiose dat de overeenkomst tot stand is gekomen omdat de makelaar als bode de wilsverklaring van HWC correct heeft overgebracht. Uit de verklaring van de makelaar ter gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor (zie r.o. 4.3) volgt dat zij zelfstandig heeft onderhandeld, berichten heeft opgesteld en doorgemaild aan Symbiose. Dat betekent dat deze berichten geen verklaringen van HWC betreffen waarvoor de makelaar slechts als 'doorgeefluik' heeft gefungeerd, zodat zij ook niet geacht kunnen worden de (eventuele) wilsverklaring van HWC te behelzen.

_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Legalblond



Leeftijd: 44
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Vissen
Studieomgeving (BA): RUG
Studieomgeving (MA): RUG
Berichten: 62


BerichtGeplaatst: zo 13 jan 2019 19:06    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Je moet natuurlijk nooit een makelaar vertrouwen die het heeft over "de pand".
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: zo 13 jan 2019 20:24    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Een soortgelijke uitspraak is Rb. Limburg 12 april 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:3213. Zie ook de bespreking van deze uitspraak hier. De schrijfster maakt op het eind een interessante opmerking:
Quote:
Mogelijk had koper nadere bewijslevering in onderhavige kwestie kunnen voorkomen door expliciet een beroep te doen op art. 3:37 lid 4 BW.

“Wanneer een door de afzender daartoe aangewezen persoon of middel een tot een ander gerichte verklaring onjuist heeft overgebracht, geldt het ter kennis van de ontvanger gekomene als de verklaring van de afzender, tenzij de gevolgde wijze van overbrenging door de ontvanger was bepaald”

Nu verkoper de verkopend makelaar heeft aangewezen om haar verklaring (het bod is niet geaccepteerd) over te brengen, blijft de onjuiste overbrenging van de verklaring van verkoper (het bod is geaccepteerd) voor rekening van koper. Indien koper niet hoefde te twijfelen aan de door de verkopend makelaar overgebrachte acceptatie van het bod door koper (en daarvoor biedt de uitspraak geen aanleiding), dan kan verkoper zich er jegens koper niet op beroepen dat zij het bod nooit heeft willen accepteren. Koper geniet dan op grond van art. 3:35 BW vertrouwensbescherming.

In deze zaak lijkt echter geen sprake te zijn geweest van een door de (in dit geval verkopende) makelaar als bode doorgegeven aanvaarding. De makelaar kan hier, als ik het goed zie, slechts als vertegenwoordiger hebben opgetreden (maar de uitspraak laat na alle relevante feiten weer te geven, want het is duidelijk dat ook op 21 maart 2016 is iets afgesproken, maar niet wat precies en hoe).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: zo 13 jan 2019 21:01    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

bona fides schreef:
(Ik laat de mogelijkheid open dat ik iets belangrijks over het hoofd zie, ik hoor het graag.)

Wat ik over het hoofd zie is natuurlijk dat de rechtbank in deze zaak niet had te oordelen over de vraag of de makelaar aansprakelijk was.

Hoe dan ook is het onbegrijpelijk dat de rechtbank oordeelt dat de makelaar zowel wél als niet als bode/doorgeefluik handelde.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: zo 13 jan 2019 21:22    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

De bode als blinde vlek in het contractenrecht
Quote:
De gevolmachtigde is dus beslissingsnemer, de bode slechts doorgeefluik. Dit (klassieke) onderscheid is in de juridische literatuur echter omstreden. Zo staan Van der Grinten en Kortmann een veel beperktere lezing van het begrip bode voor. Zij zijn de mening toegedaan dat indien een tussenpersoon zelf voor zijn opdrachtgever spreekt, hij als gevolmachtigde handelt, ook indien deze geen vrijheid is gelaten en de verklaring door de opdrachtgever is geformuleerd. Ook de lezing van Hijma is beperkter. Hij lijkt de mening toegedaan dat indien de tussenpersoon enkel al de vrijheid heeft om de wilsverklaring van de achterman in zijn eigen woorden gestalte te geven, deze daarmee als gevolmachtigde handelt.

Daar ben ik het dus mee eens.

Quote:
Het onderscheid tussen bode en gevolmachtigde kan millimeterwerk zijn. Het komt in de praktijk veelal voor dat een gevolmachtigde, alhoewel deze op een bepaald punt bevoegd zal zijn zelfstandig een beslissing te nemen, op kenbare wijze met zijn achterman terugkoppelt en vervolgens de verklaring van de achterman overbrengt. Zo zal een advocaat, zijnde mijns inziens in beginsel een gevolmachtigde, ten aanzien van bepaalde beslissingen (bijvoorbeeld een akkoord op de inhoud van een omvangrijke minnelijke regeling) als bode kunnen gaan optreden en kan hij daarmee ‘van kleur verschieten’. De hoedanigheid van bode en die van gevolmachtigde kunnen elkaar mijns inziens dus afwisselen. Mocht ten aanzien van een bepaalde rechtshandeling onenigheid ontstaan over de totstandkoming daarvan, dan zal moeten worden gereconstrueerd of de tussenpersoon ten aanzien van die specifieke handeling als bode of als gevolmachtigde is opgetreden. Beide hoedanigheden sluiten elkaar dan uit.


Quote:
Vertrouwt de wederpartij gerechtvaardigd op hetgeen een tussenpersoon ten behoeve van de achterman verklaart (bijvoorbeeld een aanbod of een aanvaarding), maar is de wederpartij duidelijk dat de tussenpersoon slechts een bode is van de achterman, en geeft de achterman vervolgens niet thuis omdat de bode diens verklaring verkeerd heeft overgebracht, dan is een succesvol beroep op artikel 3:61 lid 2 BW niet mogelijk. In dat geval is immers niet voldaan aan vereiste (1), zodat niet van ‘schijn van volmachtverlening’ kan worden gesproken. Anders dan veelal wordt aangenomen,14 heeft de wederpartij echter wel een sterke alternatieve grondslag, waarmee deze tot gebondenheid van de achterman kan komen. In zulk een situatie kan de wederpartij mogelijk een succesvol beroep doen op artikel 3:37 lid 4 BW. In dat wetsartikel wordt bepaald:

‘Wanneer een door de afzender daartoe aangewezen persoon of middel een tot een ander gerichte verklaring onjuist heeft overgebracht, geldt het ter kennis van de ontvanger gekomene als de verklaring van de afzender, tenzij de gevolgde wijze van overbrenging door de ontvanger was bepaald.’

Voor een succesvol beroep op artikel 3:37 lid 4 BW is vereist dat (1) de tussenpersoon door de afzender is aangewezen, en (2) de tussenpersoon een verklaring – ook indien inhoudelijk onjuist – van de achterman heeft ‘overgebracht’. Is aan deze vereisten voldaan, dan kan de achterman alsnog aan gebondenheid aan de verklaring ontkomen indien de gevolgde wijze van overbrenging door de ontvanger was bepaald.


Hof Amsterdam 8 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3252, wijst op het verstrekkende gevolg van het optreden van de makelaar als bode:
Hof schreef:
3.13 In het licht van het voorgaande voert [appellant] terecht aan dat de rechtbank (in r.o. 5.6 van bestreden vonnis) van een onjuiste maatstaf is uitgegaan door bij de beantwoording van de vraag of een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen beslissende betekenis toe te kennen aan de boodschap die de makelaar aan [geïntimeerde] heeft overgebracht. De rechtbank heeft als algemeen uitganspunt aangenomen dat in een geval aan de makelaar geen volmacht is verleend – en de wederpartij dat ook niet hoefde te begrijpen – de makelaar handelt als bode van zijn cliënt, zodat het ter kennis van de ontvanger gekomene (op grond van artikel 3:37 lid 4 BW) geldt als verklaring van de cliënt. Dit algemene uitgangspunt is naar het oordeel van het hof te verstrekkend, want het leidt tot het ongewenste gevolg dat een makelaar die niet beschikt over een (algemene) volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst en die zonder dat de cliënt het wil mededelingen aan een derde doet toch een rechtshandeling tussen de cliënt en die derde tot stand brengt, zelfs zonder dat de schijn van bevoegdheid door de cliënt is gewekt. In geval van een ‘bode’ verricht degene voor wie de ‘bode’ optreedt (de opdrachtgever) de rechtshandeling (uiteindelijk) zelf en doet de ‘bode’ niet meer dan het openbaren van de wil van de opdrachtgever door het overbrengen van een verklaring. De rechtbank kon op grond van de enkele inhoud van de mededelingen van [Y] niet aannemen dat zij op dat moment als ‘bode’ een verklaring van [appellant] aan [geïntimeerde] overbracht.
De grieven van [appellant] zijn in dit opzicht terecht voorgesteld en het hof zal alsnog de vraag behandelen of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Vervolgens komt het Hof tot de conclusie dat in de omstandigheden van het geval geen overeenkomst tot stand is gekomen. Ik heb niet geprobeerd de wat lange redenering precies te volgen, maar het lijkt erop neer te komen dat het op art. 3:35 BW stuk loopt. Dat is waar het hierboven geciteerde artikel tegen lijkt te waarschuwen:
Quote:
Ruimte voor een normatieve discussie bij de totstandkoming van overeenkomsten via artikel 3:37 lid 4 BW is er wel, maar dan in het kader van het beroep van de wederpartij op artikel 3:35 BW. Het gaat dan om de vraag of de wederpartij er gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat de verklaring van de tussenpersoon overeenstemt met de wil van de achterman. De gedachte komt op of daarbij niet alsnog analoog de rechtsregels dienen te worden toegepast zoals die in de rechtspraak inzake artikel 3:61 lid 2 BW zijn ontwikkeld. Die gedachte – die in feite een doelredenering betreft om het mogelijk verstrekkende karakter van artikel 3:37 lid 4 BW te neutraliseren – lijkt mij niet juist, omdat zij de strekking van artikel 3:37 lid 4 BW ondergraaft. Mijns inziens is de toets van artikel 3:35 BW dan ook geen alternatief forum om (verkapte) vertegenwoordigingsdiscussies te voeren, maar zal het bij deze toets dienen te gaan om de vraag of, gelet op de inhoud van de verklaring, bij de wederpartij van gerechtvaardigd vertrouwen sprake is geweest.

_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Hakkelaar



Leeftijd: 41
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Boogschutter
Studieomgeving (BA): UL

Berichten: 151


BerichtGeplaatst: vr 18 jan 2019 19:53    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Geachte Bona Fides, Hartelijk dank voor uw berichten!

Even resumerend:

Hoge Raad 26-6-2009:
Quote:
3.3.2 De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst; daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt (HR 9 augustus 2002, nr. C00/283, NJ 2002, 543).
3.4.1 Met het voorgaande strookt dat de enkele omstandigheid dat een makelaar die is ingeschakeld bij de verkoop van een onroerende zaak, aan een gegadigde die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, niet meebrengt dat de wederpartij (bieder) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever.

Ergo: Een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling leidt tot: [1] makelaar is bemiddelaar [2] geen vertegenwoordiger [3] er wordt geen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid gewekt [4] makelaar is bode.

Rechtbank Den Haag 2-3-2011:
Quote:
4.4 [...] In ieder geval volgt uit haar verklaring niet dat HWC haar een opdracht heeft gegeven die het normale kader van een bemiddelingsovereenkomst met een makelaar te buiten gaat. [...] De rechtbank oordeelt dan ook dat de overeenkomst van HWC met de makelaar zich heeft beperkt tot een bemiddelingsovereenkomst en dat de makelaar niet tevens een volmacht heeft ontvangen.

4.5 Nu de makelaar niet gevolmachtigd was, kan Symbiose een beroep op artikel 3:61 lid 2 BW (schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid) niet baten. Dit artikellid biedt de wederpartij bescherming tegen onbevoegdheid van de vertegenwoordiger. De makelaar is echter niet opgetreden in de kwaliteit van vertegenwoordiger, maar in de kwaliteit van bode (vergelijk r.o. 4.2). Tegen het ontbreken van vertegenwoordigingskwaliteit biedt artikel 3:61 lid 2 BW geen bescherming.

De rechtbank doet m.i. achtereenvolgens het volgende:
- in het algemeen kan naast een opdracht tot bemiddeling tevens een volmacht worden verleend aan de makelaar.
- in casu heeft de makelaar geen volmacht gekregen.
- hierna gaat de rechtbank m.i. te resoluut op voornoemde passage uit r.o. 3.3.2 van de Hoge Raad zitten, inhoudende "daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt". De rechtbank lijkt de mogelijkheid uit te sluiten dat wanneer eenmaal een bemiddelingsovereenkomst zonder volmacht is gesloten, daarna de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden gewekt.

Verderop oordeelt de rechtbank dat de makelaar in kwestie óók geen bode was:
Quote:
4.6 [...] Uit de verklaring van de makelaar ter gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor (zie r.o. 4.3) volgt dat zij zelfstandig heeft onderhandeld, berichten heeft opgesteld en doorgemaild aan Symbiose. Dat betekent dat deze berichten geen verklaringen van HWC betreffen waarvoor de makelaar slechts als 'doorgeefluik' heeft gefungeerd, zodat zij ook niet geacht kunnen worden de (eventuele) wilsverklaring van HWC te behelzen.

De rechtbank ziet de makelaar kennelijk alleen dán als bode wanneer deze (naar het voorbeeld van bona fides) zoiets stuurt als: "Bij dezen deel ik u mede dat opdrachtgever bevestigt het pand te kopen voor € xxx".
In een zodanig geval is het alsof de opdrachtgever rechtstreeks communiceert met de wederpartij (waarbij de makelaar gezien kan worden als PostNL). Indien het bericht (zoals in het voorbeeld) een akkoord bevat, komt er m.i. een overeenkomst tot stand.

3:70 BW
De enige weg die dan m.i. nog openstaat is de - in de procedure niet benutte - mogelijkheid de makelaar aansprakelijk te stellen ex 3:70 BW:
Quote:
Hij die als gevolmachtigde handelt, staat jegens de wederpartij in voor het bestaan en de omvang van de volmacht, tenzij de wederpartij weet of behoort te begrijpen dat een toereikende volmacht ontbreekt of de gevolmachtigde de inhoud van de volmacht volledig aan de wederpartij heeft medegedeeld.

Dit dan omdat de makelaar zélf heeft gedaan alsof hij bevoegd is. Als ik het goed heb komt er bij een "3:70 situatie" geen overeenkomst tot stand tussen de achterman en de wederpartij.

Overige
De rechtbank schrijft over 3:61 lid 2 BW: "Dit artikellid biedt de wederpartij bescherming tegen onbevoegdheid van de vertegenwoordiger.". Aangezien er dus sprake is van onbevoegd, lijkt hij mij onjuist om van 'vertegenwoordiger' te spreken. Dat is hij nu dus juist namelijk niet. Dit is m.i. de reden dat het woord 'vertegenwoordiger' in de wetsbepaling niet voorkomt.


Bona Fides schrijft dat wanneer een beroep op 3:61 lid 2 BW slaagt, de makelaar niet meer schadeplichtig is ex 3:70 BW. Staat er ergens expliciet in de wet dat voorzover 3:61 lid 2 de boel 'dekt' de makelaar niet meer schadeplichtig is ex 3:70 BW? Of volgt dat "uit het systeem van de wet"?


Moet ik het zo zien dat art. 3:37 lid 4 BW enkel van toepassing kan zijn op berichten waarbij de makelaar duidelijk als bode fungeert, aangezien het rept over het 'overbrengen' van 'verklaringen'?
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Legalblond



Leeftijd: 44
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Vissen
Studieomgeving (BA): RUG
Studieomgeving (MA): RUG
Berichten: 62


BerichtGeplaatst: za 19 jan 2019 19:32    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Deze discussie voert werkelijk veel te ver en er worden ook nog allerlei fouten gemaakt. De kern is heel simpel: een makelaar is geen vertegenwoordiger en een beroep op 3:61 lid 2 kan niet baten, omdat daarvoor vereist is dat de VERTEGENWOORDIGER buiten zijn volmacht treedt. De rechtbank doet het zoals het hoort. Bona Fides maakt er werkelijk een warboel van en dat is onnodig, en verwart ook alleen maar.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: zo 20 jan 2019 20:47    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Hakkelaar schreef:
Ergo: Een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling leidt tot: [1] makelaar is bemiddelaar [2] geen vertegenwoordiger [3] er wordt geen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid gewekt [4] makelaar is bode.

Maar [4] is m.i. dus geen automatisme. Of de makelaar optreedt als bode of als vertegenwoordiger is een kwestie van uitleg. Simpel gezegd: zegt hij "mijn opdrachtgever gaat akkoord", dan handelt hij als bode, en zegt hij "namens mijn opdrachtgever ga ik akkoord", dan handelt hij als vertegenwoordiger. (Dit is misschien te simpel gesteld, maar het komt m.i. dus neer op uitleg volgens de normale regels van uitleg, art. 3:33/35 BW.)

Om als vertegenwoordiger op te kunnen treden is het geen vereiste dat je een volmacht hebt. Heeft de vertegenwoordiger geen toereikende volmacht, dan is hij onbevoegd maar nog steeds vertegenwoordiger (en is er dus art. 3:61 lid 2 BW). De rechtbank lijkt op dit punt in de fout te gaan.

Quote:
De rechtbank doet m.i. achtereenvolgens het volgende:
- in het algemeen kan naast een opdracht tot bemiddeling tevens een volmacht worden verleend aan de makelaar.
- in casu heeft de makelaar geen volmacht gekregen.
- hierna gaat de rechtbank m.i. te resoluut op voornoemde passage uit r.o. 3.3.2 van de Hoge Raad zitten, inhoudende "daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt". De rechtbank lijkt de mogelijkheid uit te sluiten dat wanneer eenmaal een bemiddelingsovereenkomst zonder volmacht is gesloten, daarna de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden gewekt.

Ik vermoed dat de rechtbank in r.o. 4.5 had willen schrijven "Nu de makelaar niet als vertegenwoordiger is opgetreden, ....". Dan klopt die overweging tenminste weer (wat er nu staat is gewoon onzin) en sluit de redenering ook enigszins aan bij r.o. 4.2.

Quote:
Verderop oordeelt de rechtbank dat de makelaar in kwestie óók geen bode was:

Precies. Geen fraai vonnis.

Quote:
3:70 BW
De enige weg die dan m.i. nog openstaat is de - in de procedure niet benutte - mogelijkheid de makelaar aansprakelijk te stellen ex 3:70 BW:
Quote:
Hij die als gevolmachtigde handelt, staat jegens de wederpartij in voor het bestaan en de omvang van de volmacht, tenzij de wederpartij weet of behoort te begrijpen dat een toereikende volmacht ontbreekt of de gevolmachtigde de inhoud van de volmacht volledig aan de wederpartij heeft medegedeeld.

Dit dan omdat de makelaar zélf heeft gedaan alsof hij bevoegd is. Als ik het goed heb komt er bij een "3:70 situatie" geen overeenkomst tot stand tussen de achterman en de wederpartij.

Correct. Al heeft de rechtbank hier dus gezegd dat de makelaar niet als vertegenwoordiger is opgetreden (en ook niet als bode...).

Quote:
Overige
De rechtbank schrijft over 3:61 lid 2 BW: "Dit artikellid biedt de wederpartij bescherming tegen onbevoegdheid van de vertegenwoordiger.". Aangezien er dus sprake is van onbevoegd, lijkt hij mij onjuist om van 'vertegenwoordiger' te spreken. Dat is hij nu dus juist namelijk niet. Dit is m.i. de reden dat het woord 'vertegenwoordiger' in de wetsbepaling niet voorkomt.

Dit lijkt mij een gangbaar gebruik van de term vertegenwoordiger (zie bijv. de uitspraak van de HR van 26 juni 2009, rov. 3.Cool. Maar het gaat dus om art. 3:60 lid 1 BW "... om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten". Verricht iemand een rechtshandeling in naam van een ander, dan is titel 3 van boek 3 BW van toepassing. (Hierbij maakt het dus ook niet uit of de rechtshandeling geldig is of niet. Om dat te bepalen pas je namelijk titel 3 toe.)

Quote:
Bona Fides schrijft dat wanneer een beroep op 3:61 lid 2 BW slaagt, de makelaar niet meer schadeplichtig is ex 3:70 BW. Staat er ergens expliciet in de wet dat voorzover 3:61 lid 2 de boel 'dekt' de makelaar niet meer schadeplichtig is ex 3:70 BW? Of volgt dat "uit het systeem van de wet"?

Wat zou de schade kunnen zijn? Op grond van art. 3:70 BW kun je vergoeding vorderen van de schade wegens het niet doorgaan van de overeenkomst. Slaagt het beroep op art. 3:61 lid 2 BW, dan gaat de overeenkomst wél door.

Quote:
Moet ik het zo zien dat art. 3:37 lid 4 BW enkel van toepassing kan zijn op berichten waarbij de makelaar duidelijk als bode fungeert, aangezien het rept over het 'overbrengen' van 'verklaringen'?

Dat denk ik, maar het artikel waar ik naar link lijkt de mogelijkheid open te laten dat het ook op in vertegenwoordiging gedane verklaringen van toepassing is.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
bona fides




Geslacht: Man

Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22889


BerichtGeplaatst: zo 20 jan 2019 20:52    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Legalblond schreef:
Deze discussie voert werkelijk veel te ver en er worden ook nog allerlei fouten gemaakt. De kern is heel simpel: een makelaar is geen vertegenwoordiger en een beroep op 3:61 lid 2 kan niet baten, omdat daarvoor vereist is dat de VERTEGENWOORDIGER buiten zijn volmacht treedt. De rechtbank doet het zoals het hoort. Bona Fides maakt er werkelijk een warboel van en dat is onnodig, en verwart ook alleen maar.

Denk je werkelijk dat een makelaar per definitie nooit als vertegenwoordiger optreedt? Dan heb je het fout.

En verder... hoe verklaar je het dat als de makelaar als bode is opgetreden, de overeenkomst niet tot stand is gekomen (art. 3:37 lid 4 BW etc, lees het artikel "de bode als blinde vlek in het contractrecht" eens waarnaar ik verwijs).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Berichten van afgelopen:   
Plaats nieuw bericht   Plaats reactie Pagina 1 van 1

Tijden zijn in GMT + 2 uur


Wie zijn er online?
Leden op dit forum: Geen

U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls

Ga naar:  



Home | Over Rechtenforum.nl | Agenda | Visie | Downloads | Links | Mail deze site | Contact

Sites: Rechtennieuws.nl | Jure.nl | Maxius.nl | Parlis.nl | Rechtenforum.nl | Juridischeagenda.nl | Juridica.nl | MijnWetten.nl | AdvocatenZoeken.nl

© 2003 - 2018 Rechtenforum.nl | Gebruiksvoorwaarden | Privacyverklaring | RSS feeds