Grensoverschrijdende garage?

[ceesjan]

Ik heb een vraagje naar aanleiding van een casus waar ik niet helemaal uitkom (of in ieder geval onzeker ben over de uitkomst)

A bezit een stuk grond met daarop 2 huizen en een garage
Hij verkoopt de helft van deze grond met 1 huis er op aan B
De garage is geen onderdeel van de verkoop, maar, zo blijkt ook uit het kadaster, staat wel voor 50% op beide stukken grond. Is A nou eigenaar gebleven omdat de verkoop alleen het huis betrof? Of gebeurt er iets anders?

Adviezen, gedachten en volledige uitwerkingen zijn welkom

BvD

[tikSimone]

Even heel kort (het is al veel te laat voor mij), maar volgens mij zit het zo: hij verkoopt in principe alleen de grond. "De eigendom van de grond omvat (voor zover de wet niet anders bepaalt) ook gebouwen (...) die duurzaam met de grond zijn verenigd (....), voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak" (zie 5:20 BW)

Voor de garage die voor 50% op het verkochte stuk grond staat moet men dus apart iets regelen om het van de oorspronkelijke eigenaar te laten blijven.

[Flash]

Misschien dat je iets kunt vinden in HR 17-04-1970 NJ 1971, 89. Dit is een arrest genaamd: 'De grensoverschrijdende garage', dus daar zou wel het één en ander moeten staan

Hoop dat je er iets aan hebt.
_________________
Liefde in twee verschillende werelden,
maar in beide ongelooflijk krachtig.
Deze liefde is pas ontstaan,
maar nu al voor eeuwig prachtig....

[Michael Dekkers]

Zoals "tikSimone" al aangaf staat in art. 5:20 BW dat de garage NIET overgaat van eigenaar. Immers, de garage is WEL "bestanddeel van eens anders onroerende zaak."

In art. 3:84 lid 1 BW staat de eis dat voor overdracht van een goed (in dit geval de garage, te weten een goed, type: registergoed) wordt vereist "levering krachtens geldige titel door hem die bevoegd is over het goed te beschikken." Lid 3 van artikel 3:84 legt jouw situatie nader uit, namelijk dat er zo ie zo ondiscutabel geen sprake is van geldige titel.

Er is hier dus zo ie zo geen sprake van een geldige titel, er is immers alleen een overeenkomst gesloten voor de grond en niet voor de garage. Lid 3 somt nog een extra vereiste op; kortom de geldige titel ontbreekt en als er geen geldige titel is gaat het eigendom nimmer over!

Tot slot en mijn conclusie: art. 3:89 BW stelt dat voor registergoederen (wat de garage is) een notariële akte noodzakelijk is. Aangezien ook die ontbreekt in casu is er geen sprake van eigendomsoverdracht.

[Funky]

Eerlijk gezegd kan ik deze gedachtegang in het geheel niet volgen. Bij eigendomsoverdracht van de grond gaat in beginsel ook de daarmee verenigde gebouwen over. De gebouwen vormen namelijk een bestanddeel van de grond. Als hierdoor een klein gedeelte van een gebouw over de erfafscheiding komt te staan, kan men via de regel dat horizontale natrekking voor verticale natrekking gaat tot een goede juridische oplossing komen. Dan berust de eigendom namelijk bij degene die het grootste gedeelte van het gebouw op zijn grondgebied heeft (kort gezegd).

Het leuke aan deze casus is dat ieder 50% op zijn grond heeft; de horizontale natrekking biedt hier dan waarschijnlijk geen uitkomst. De verkrijger van de grond wordt dan dmv verticale natrekking eigenaar van de helft van de garage.

De eigendom van de gehele garage blijft dus mijns inziens niet per definitie bij de vervreemder van de grond berusten.
_________________
mens sane non potest vivere in corpore sicco...
Funky

[tikSimone]

Daarom zei ik ook: Voor de garage die voor 50% op het verkochte stuk grond staat moet men dus apart iets regelen om het van de oorspronkelijke eigenaar te laten blijven.

[Michael Dekkers]

Eigendom gaat pas over na geldige titel, zoals ik al uitlegde. Er is geen sprake van een geldige titel voor de garage, dus de garage gaat niet over van eigenaar.

Ja maar lex speciales gaat voor lex generalis; hoor ik u denken... Dat is inderdaad zo, dus dat natrekkingsverhaal zou jemisschien kunnen aanhalen. Alhoewel er dan m.i. geen sprake is van een geldige koopovereenkomst, aangezien de verklaring niet overeenstemt met de wil van de verkoper en er dus geen sprake is/kan zijn van een geldige titel.

Conclusie: eigendom van de garage gaat NIET over.

[Tengo_Dinero]

[Nemine contradicente]

[Funky]

Nogmaals: al staat er een gebouw van 200 miljoen euro op een stuk grond...als je de grond overdraagt, gaat de eigendom van het gebouw ook mee over! Dit kan alleen voorkomen worden door een recht van opstal te vestigen ten behoeve van de vervreemder.

Indien je er vanuit gaat dat een succesvol beroep kan worden gedaan op het feit dat er een discrepantie bestaat tussen de wil en de verklaring, dan lijkt het voor de hand te liggen de overeenkomst partieel te vernietigen. De wil was immers wel gericht op overdracht van de grond, echter zonder dat stukje waar die halve gagrage opstaat. In dit geval zal de verkrijger een gedeelte van de koopsom terug moeten krijgen.

Dessalniettemin ga ik er vanuit dat deze casus ziet op het goederenrecht. Voor beoordeling van de overeenkomst die aan de overdracht ten grondslag ligt, hebben we echt te weinig gegevens. Jullie gaan er bijvoorbeeld vanuit dat een van de twee huizen wordt vermeld in de akte. Hoe weten jullie dat? Ik denk dat dit gegeven in de casus is gegeven om aan te duiden om welke 'helft' grond het gaat.

Als we een en ander puur vanuit goederenrechterlijk perspectief bekijken, dienen we te beoordelen in hoeverre natrekking i.c. afbreuk doet aan het eigendomsrecht van de vervreemder van de grond. Met dit in het achterhoofd blijf ik bij mijn eerdere stelling dat de eigendom van de garage niet per definitie bij de vervreemder blijft. Is dit wel het geval dan kan de verkrijger van de grond wellicht afbraak van de helft vorderen.

I rest my case...!
_________________
mens sane non potest vivere in corpore sicco...
Funky

[Okidoki]

Michael?