|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Rechtshulp |
Geplaatst: do 20 dec 2007 0:18—
|
Hallo,
Ik ben een laatste jaars student en zit met een probleem. Gisteravond hebben we te horen gekregen dat we per januarie 2011 waarschijnlijk ons huis uit zullen moeten. Het dorp waar ik woon is Ter Heijde in Zuid Holland en woningbouw vereniging Arcade heeft een bestemmingsplan voor het gehele dorp, waarbij niet alleen de huurhuizen (die eigendom van arcade zijn) maar ook de koophuizen in betrokken zijn. Omdat het huidige huis waarin ik woon nogal emotionele waarde heeft, willen wij absoluut ons huis niet uit. Hierbij dus mijn vraag: Hoe sterk sta je als eigenaar van een koopwoning, als het plan niet door de gemeente zelf is bedacht en als het plan alleen maar vanuit financieel oogpunt is opgezet? Ik hoop dat iemand mij iets meer duidelijkheid rond deze kwestie kan bieden. Bij voorbaat dank |
Geplaatst: do 20 dec 2007 8:29—
|
Je bent eigenaar van je huis en de woningbouwvereniging stelt dat je eruit moet? Sterk verhaal lijkt me. Een 'bestemmingsplan' is iets dat niet een woningbouwvereniging maar alleen een gemeente kan bepalen maar ook met een bestemmingsplan kun je iemand niet zijn eigen huis uit krijgen. Dat kan alleen met een onteigeningsprocedure, die wederom alleen de overheid, niet de woningbouwvereniging, kan inzetten.
Wat betekent het precies dat 'in het bestemmingsplan huur- en koophuizen zijn betrokken'. Wat zegt dat 'bestemmingsplan'? Dat de huizen gesloopt worden? (Voor andere lezers:) Zie deze link: http://www.arcadewonen.nl/PaginaView.aspx?PgId=163&LngId=1 Het lijkt een vrij uniek project waarbij een geheel (klein) dorp op de schop gaat. Met huurwoningen kan dat onder bepaalde voorwaarden denk ik maar met koopwoningen ligt dat anders. |
Geplaatst: do 20 dec 2007 10:34—
| Als ik de link bekijk, ben ik bang dat Arcade de overheid achter zich heeft staan. Of de plannen een onteigeningsprocedure rechtvaardigen weet ik zo snel niet. |
Geplaatst: do 20 dec 2007 10:40—
|
Hey,
Ja precies, alle huizen in het dorp op een klein rijtje na willen ze slopen. Ze willen inderdaad de gemeente achter zich krijgen om dit voor elkaar te krijgen. Omdat Arcade een nieuwe jonge (nogal ambitieuze) directeur heeft, wil die zichzelf volgens mij met die project gaan bewijzen, alleen zullen wij er alles aan doen dit tegen te gaan. Maar volgens jou sta je dus wel behoorlijk sterk? |
Geplaatst: do 20 dec 2007 11:31—
|
Als de gemeente meewerkt aan een nieuw bestemmingsplan, dan is dat bestemmingsplan op grond van art. 77 van de Onteigeningswet wel degelijk een grond voor onteigening van de woning. Zeker nu de koopwoningen onderdeel uitmaken van een plan waarin ook veel huurwoningen van de woningbouwvereniging op de schop gaan in het kader van de uitoefening van het volkshuisvestingsbelang.
groet, jacq |
Geplaatst: do 20 dec 2007 17:06—
|
Oke dus als ik het goed begrijp dan zijn wij als de gemeente ermee instemt het haasje?
Wat mij verbaast is het feit dat de belangens van de huidige bewoners niet behartigd worden. Huizen die nu voor 400 euro per maand verhuurt worden zullen als het nieuwbouw wordt minimaal 6 a 700 euro per maand gaan kosten. Deze mensen kunnen dit lang niet meer betalen en worden dus van een A locatie aan het strand weggestopt in flats. De gemeente moet er toch in eerste instantie altijd voor zorgen dat de huidige bewoners er niet op achteruit gaan? Is het ook niet zo dat je erg veel geld kunt vangen als je zonder noodzakelijke reden wordt uitgekocht (deel emotionele waarde)? En wat gebeurt er als je het bod weigert? |
Geplaatst: do 20 dec 2007 18:52—
ja
Tja, in principe moet de gemeente staan voor belangen van de huidige bewoners, maar die belangen kunnen ondergeschikt zijn aan het algemene (volkshuistings)belang. Ik zou me dus als bewoners verenigen en zelf voor mijn belangen opkomen.
Allereerst zal men moeten trachten om de woningen in minnelijk overleg aan te kopen. Onderhandelen dus. Komen partijen er dan niet uit dan wordt tot onteigening overgegaan. De waarde van de woning wordt vastgesteld door middel van een taxatie, waarmee de waarde van de woning in het maatschappelijk verkeer (=marktwaarde) wordt vastgesteld. Verder kom je voor bijvoorbeeld een schadeloosstelling voor verhuiskosten ed. in aanmerking. Bij mijn weten kom je niet voor vergoeding van affectieschade (emotionele waarde) in aanmerking. groetjes, jacq |
Geplaatst: do 20 dec 2007 18:58—
Het lijkt mij dat er nog wel mogelijkheden zijn om de belangenafweging door de rechter (in ieder geval marginaal) te laten toetsen. In de vergoeding dienen ook de redelijke kosten van juridische vertegenwoordiging te zijn opgenomen, dus de gezamenlijke bewoners (of in ieder geval de gezamenlijke kopers) doen er goed aan om tijdig een advocaat in de armen te nemen. |
Geplaatst: do 20 dec 2007 20:32—
|
Bedankt voor jullie reacties.
Ben nu bezig om alle mensen uit het dorp bij elkaar te krijgen om samen te gaan kijken in hoeverre wij als inwoners bereid zijn mee te gaan in het plan en wat we graag anders zouden willen zien. Het is inderdaad handig om een advocaat in te zetten om te kijken wat onze rechten zijn en wat er gedaan kan worden. Daarnaast willen we een tussentijdse taxatie laten doen op de koophuizen zodat er objectief gekeken wordt naar de waarde van de huizen. Het zijn nog plannen, maar tijdens de vergadering kwam het naar voren alsof het 100 % vast staat. Ik hoop dat er dingen zijn zoals monumentale gebouwen en beschermde grond (duingebied) wat dit plan zoiezo nog een aantal jaren zal uitstellen. Weet iemand waar ik meer informatie (online) kan vinden over artikel 77 van de onteigeningswet? Op de gegeven link kon ik deze info namelijk niet meer vinden |
Geplaatst: do 20 dec 2007 21:04—
Volg eerst die link. Klik vervolgens op  .
|
Geplaatst: do 20 dec 2007 23:00—
Nee, voor zover ik weet, kan dat niet. Is het bestemmingsplan eenmaal vastgesteld c.q. gewijzigd dan vormt dat (zie art. 77) zonder meer een grond voor onteigening. Voor zover ik weet kan er dan geen toets meer plaats vinden op de belangenafweging die achter de bestemmingsplanwijziging schuilging. Je zult dus bezwaar moeten maken tegen de bestemmingsplanwijziging maar dat wordt inderdaad door de rechter héél marginaal getoetst. Overigens kan de gemeente alleen onteigenen als de woning in strijd is met het bestemmingsplan, en in een bestemmingsplan worden (ja ja) alleen bestemmingen aangegeven. Als het nieuwe bestemmingsplan dus voorziet in een woonbestemming op dezelfde plek als nu, dan kun je niet zomaar onteigenen lijkt me. Overigens maak ik uit de site op dat de gemeente nog moet besluiten.
|
Geplaatst: vr 21 dec 2007 0:32—
|
Art. 77 lid 1 sub 2 Onteigeningswet lijkt de mogelijkheid te geven om te onteigenen ten behoeve van de uitvoering van een bouwplan "in het belang van de volkshuisvesting", dus als het via een bestemmingsplanwijziging nog niet lukt, kan het naar ik aanneem wel langs die weg. Of een bouwplan voor nieuwe woningen automatisch in het belang is van de volkshuisvesting weet ik niet. Ik kan me voorstellen dat ook wordt gekeken naar wat er nu staat.
Verder zegt lid 1 "kan plaatsvinden", maar ik wil wel geloven dat de uitoefening van die bevoegdheid nauwelijks zal worden getoetst. In ieder geval is er volgens mij wel goedkeuring van de provincie (gedeputeerde staten) nodig voor een bestemmingsplanwijziging, en goedkeuring van de regering voor de onteigening (art. 79 Onteigeningswet). Bij dat laatste kan goedkeuring worden onthouden "indien de naar voren gebrachte bedenkingen daartoe aanleiding geven, wegens het niet of onvoldoende gediend zijn van het volkshuisvestingsbelang, het ruimtelijke ontwikkelingsbelang of het publiek belang, of het onvoldoende aanwezig zijn van de noodzaak of de urgentie". Dat lijkt mij tot op zekere hoogte wel toetsbaar. Dus instemming van de gemeente betekent op zichzelf volgens mij nog niet dat Bryan het haasje is. En nu besef ik dat Ter Heijde en Terheijden twee verschillende plaatsen zijn!  Ik vroeg me al af hoe dat nu zat met het strand... De "eiland voor de kust"-ambitie van Arcade lijkt mij overigens wel een aanwijzing dat het wel eens met een sisser af zou kunnen lopen. Als er tenminste iets is geleerd van de Betuweroute en dergelijke projecten.
|
Geplaatst: vr 28 dec 2007 16:55—
|
Beste Bryan,
Met meer dan gewone interesse heb ik de antwoorden op jouw vragen gelezen. Ook ik ben eigenaar van een woning in Ter Heijde. Ik ben me al druk aan het orienteren wat de mogelijkheden zijn qua rechtsbescherming. Ik heb het gevoel dat tot nu toe de huiseigenaren niet of onvoldoende vertegenwoordigd worden. Tot op heden voert Arcade de regie of 'Arcadeshow' zoals in de brief van 23 december jl. Ik ben ook erg benieuwd wat mijn huidige rechtspositie is. Het huis is onverkoopbaar aan derden. Ik weet niet of het de moeite is nog grote investeringen te doen aan de woning. Laatst kwam zelfs een kraker bij mij informeren hoe lang de woning naast me leeg staat, want blijkbaar mogen ze er na een jaar leegstand in. Ik realiseer me dat ik er vroeg of laat uit moet, maar Arcade ontneemt mij eigenlijk de kans een eerlijke prijs voor het huis te kunnen krijgen. Er zijn een aantal reparaties cq. onderhoudszaken die op termijn moeten plaatsvinden. Als ik ze niet laat uitvoeren gaat de kwaliteit van de woning achteruit, laat ik ze uitvoeren, dan moet ik kosten maken die ik wellicht nergens later nergens terug zie. Wellicht kunnen we de eigenaren wat meer organiseren. |
Geplaatst: do 03 jan 2008 13:44—
|
In ieder geval is er volgens mij wel goedkeuring van de provincie (gedeputeerde staten) nodig voor een bestemmingsplanwijziging, en goedkeuring van de regering voor de onteigening (art. 79 Onteigeningswet).
Dat is in ieder geval al een iets positiever bericht! Dit houdt dus waarschijnlijk zoiezo in dat het gehele project langer zal gaan duren. In de tussentijd zullen wij ons voornamelijk bezig gaan houden met de noodzaak van het slopen van ons huis. Ik ben al bezig met het opstellen van brieven en het bieden van alternatieve opties, zodat ons huis wel kan blijven staan. Robin, mag ik vragen waar je woont, (huur, koop) en in welke straat? Er zijn namelijk twee rijen woningen die niet in het plan zijn opgenomen en heel toevallig (niet dus) blijft het huis van de architect, die mede het plan heeft ontworpen, staan. Ik vindt dit absurd en schandalig. Daarnaast was er tijdens de vergadering nog de grote fout dat er brieven verstuurd waren over het verloop van de vergadering, alvorens de vergadering daadwerkelijk gehouden was. Dit zegt mij dat er vrij amateuristisch omgegaan wordt met het hele plan en dat er misschien nog meer stomme fouten gemaakt gaan worden waar wij als huiseigenaren bovenop moeten zitten, om sterker te staan. |
Geplaatst: do 03 jan 2008 17:15—
|
Loopt er geen inspraakprocedure meer? Zo ja: gebruik van maken! Of is het plan inmiddels definitief vastgesteld?
Belangrijkste is die wijziging van het bestemmingsplan van de baan krijgen, lijkt me. |
|
Rechtenforum.nl -> Rechtshulp
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl