Gebruikersnaam:   Wachtwoord:   Gratis Registreren | Wachtwoord vergeten?
Rechtenforum.nl
Rechtenforum.nl Rechtenforum.nl
 
Controle paneel
Registreren Registreren
Agenda Agenda
Help Help
Zoeken Zoeken
Inloggen Inloggen

Partners
Energie vergelijken
Internet vergelijken
Hypotheekadviseur
Q Scheidingsadviseurs
Vergelijk.com

Rechtsbronnen
Rechtspraak
Kamervragen
Kamerstukken
AMvBs
Beleidsregels
Circulaires
Koninklijke Besluiten
Ministeriële Regelingen
Regelingen PBO/OLBB
Regelingen ZBO
Reglementen van Orde
Rijkskoninklijke Besl.
Rijkswetten
Verdragen
Wetten Overzicht

Wettenbundel
Awb - Algm. w. best...
AWR - Algm. w. inz...
BW Boek 1 - Burg...
BW Boek 2 - Burg...
BW Boek 3 - Burg...
BW Boek 4 - Burg...
BW Boek 5 - Burg...
BW Boek 6 - Burg...
BW Boek 7 - Burg...
BW Boek 7a - Burg...
BW Boek 8 - Burg...
FW - Faillissement...
Gemw - Gemeente...
GW - Grondwet
KW - Kieswet
PW - Provinciewet
WW - Werkloosheid...
Wbp - Wet bescherm...
IB - Wet inkomstbel...
WAO - Wet op de arb..
WWB - W. werk & bij...
RV - W. v. Burgerlijk...
Sr - W. v. Strafrecht
Sv - W. v. Strafvor...

Visie
Werkgevers toch ...
Waarderingsperik...
Het verschonings...
Indirect discrim...
Een recht op ide...
» Visie insturen

Rechtennieuws.nl
Loods mag worden...
KPN bereikt akko...
Van der Steur wi...
AKD adviseert de...
Kneppelhout beno...
» Nieuws melden

Snellinks
EUR
OUNL
RuG
RUN
UL
UM
UU
UvA
UvT
VU
Meer links

Rechtenforum
Over Rechtenforum
Maak favoriet
Maak startpagina
Mail deze site
Link naar ons
Colofon
Meedoen
Feedback
Contact

Recente topics
VA loan rates ...
180-dagen rege...
reparatiehuwel...
Res Nullius ?
proces verbaal...

Carrière
Boekel De Nerée
CMS DSB

Content Syndication


 
Het is nu vr 29 mrt 2024 1:50
Bekijk onbeantwoorde berichten

Tijden zijn in GMT + 2 uur

Theoretisch gevalletje: huur gelijkstellen aan erfpacht?
Moderators: Michèle, Moderator Team

 
Plaats nieuw bericht   Plaats reactie Pagina 1 van 1
Printvriendelijk | E-mail vriend(in) Vorige onderwerp | Volgende onderwerp  
Auteur Bericht
Jeroen1967



Leeftijd: 56
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Weegschaal


Berichten: 174


BerichtGeplaatst: do 03 apr 2014 11:42    Onderwerp: Theoretisch gevalletje: huur gelijkstellen aan erfpacht? Reageer met quote Naar onder Naar boven

Iets waar ik me als juridisch leek al tijden over verwonder. Hopelijk voor sommigen interessant genoeg om er even over te theoretiseren Very Happy

In 1970 is een wetsvoorstel ingediend om erfpachtcanon niet meer aftrekbaar te stellen. In de daaropvolgende discussie in de Tweede Kamer, samengevat vanaf artikel 7.10 in de volgende uitspraak,

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2013:3132

wordt een redenering opgehangen waarom erfpacht toch aftrekbaar moest blijven zodat een volledig koper (woning én grond) en een koper die de grond in erfpacht neemt fiscaal gelijk behandeld zouden worden. Resultaat: in beide gevallen zijn de netto lasten dan gelijk.

In de toen aangevoerde redenatie kan voor 'erfpacht' echter ook 'huur', zonder enige koop dus, worden ingevuld zonder dat de redenatie geweld wordt aangedaan. Het enige verschil is dan nog misschien dat iemand met grond in erfpacht WOZ-gerelateerde lasten moet betalen (EigenWoningForfait en gemeentelijke OZB), waarbij de WOZ altijd wordt vastgesteld als de waarde van woning en grond tezamen. Die lasten zijn tegenwoordig echter een schijntje vergeleken bij de fiscale voordelen ten gevolge van volledige aftrekbaarheid.

Nog even afgezien van de wenselijkheid, maar ik vind (als huurder) dat ik sterk wordt benadeeld ten opzichte van erfpachters. Mijn huur kan immers ook worden gezien als vergoeding voor de rente die de eigenaar van woning en grond moet betalen. Juist de vroegere redenatie die erop gericht was om tot gelijke netto lasten te komen kan hier een sterk argument zijn: huren is tegenwoordig fors duurder dan de maandelijkse lasten bij kopen. Ik wil daarom dus dat ook huur aftrekbaar wordt.

Dan de eigenlijke vragen: is het afdwingen van dit soort aanpassingen in de wet IB via een rechter mogelijk? Wat zou de route dan moeten zijn? Zou de Tweede Kamer dermate onder druk kunnen komen te staan dat ze kunnen besluiten om erfpacht niet meer aftrekbaar te stellen in plaats van huren ook aftrekbaar te maken? Of is dit wel een valide vraag maar kansloos om te bereiken...
Bekijk profiel Stuur privé bericht
FlyingDutchman



Leeftijd: 43
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Kreeft
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 66


BerichtGeplaatst: do 03 apr 2014 22:26    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Toevallig werd naar dezelfde kamerstukken gerefereerd in de WPNR 8 maart jl. Het ging daar ook over de fiscale kant van erfpachtcanon, maar dan v.w.b. de WBRV (overdrachtsbelasting).

Dit lijkt mij relevant voor jouw IB vraag omdat de wetgever toen heeft aangegeven erfpacht in economische zin als een in termijnen verschuldigde koopprijs zag, waardoor er over de gekapitaliseerde erfpachtcanon overdrachtsbelasting kon worden geheven.

Het lijkt mij dat je op geen enkele wijze huur als een koopprijs in termijnen kunt zien.

Tenzij je graag overdrachtsbelasting over je huur wilt betalen. Laughing
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Jeroen1967



Leeftijd: 56
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Weegschaal


Berichten: 174


BerichtGeplaatst: vr 04 apr 2014 8:37    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

FlyingDutchman schreef:
Dit lijkt mij relevant voor jouw IB vraag omdat de wetgever toen heeft aangegeven erfpacht in economische zin als een in termijnen verschuldigde koopprijs zag, waardoor er over de gekapitaliseerde erfpachtcanon overdrachtsbelasting kon worden geheven.


Dat vind ik dan weer een bijzonder vreemde wending van de wetgever. Je wordt, als ik het goed formuleer als juridisch leek, economisch eigenaar van de erfpachtrechten op de grond maar geen juridisch eigenaar van de grond zelf. Bij de term 'koopprijs' denk ik aan situaties waarbij ik er daadwerkelijk iets aan overhoud. Dat is bij erfpacht niet het geval, want bij verkoop van de opstal waarvan ik dan wél eigenaar ben, ben ik meteen mijn erfpachtrecht kwijt. Ik koop dus niets, ik lease de grond! Voor wat betreft de canon is de situatie dus vanuit de consument bezien dezelfde als bij huur: wel termijnen betalen, maar als je vertrekt sta je met lege handen.

Ik kan canon dan ook op geen enkele manier anders zien dan huur van een woning en vind het vreemd dat een zakelijk recht als erfpacht (alleen gevestigd om ervoor te zorgen dat de eigenaar van de grond niet automatisch eigenaar wordt van de opstallen volgens mij) via dit soort kromme redeneringen het verschil zou moeten maken.

Als ik die hele regeling rond erfpacht zie denk ik dat de wetgever de volgende route heeft gevolgd:
    1) erfpacht willen (!) we graag aftrekbaar houden om geen verschil te maken met 'volledige' kopers
    2) om dat te bereiken tuigen we een kromme redenering op, waarbij we even vergeten dat diezelfde redenering ook voor gewone huur opgaat (zie argumentatie Tweede Kamer in 1970)
    3) om de boel af te timmeren tuigen we nogmaaals een kromme redenering op zodat we canon als een koopprijs in termijnen kunnen aanduiden en we dus overdrachtsbelasting kunnen heffen, en dat ook als argument kunnen gebruiken om huur buiten te sluiten

Het voorstel in 1970 om erfpacht niet meer aftrekbaar te stellen was niet zomaar gedaan: men had donders goed door dat erfpacht helemaal niet aftrekbaar behoort te zijn! Erfpacht past daarnaast ook niet in het standaard riedeltje van de politiek "hypotheekrenteaftrek is een mooi instrument om woningbezit en vermogensopbouw te bevorderen".

Quote:
Het lijkt mij dat je op geen enkele wijze huur als een koopprijs in termijnen kunt zien.


Dat klopt, maar dat geldt evenmin voor erfpachtcanon. Dat de wetgever erfpachtcanon toch als 'koopprijs in termijnen' heeft aangeduid wil niet zeggen dat ze het bij het rechte eind heeft. Zoals ik al aangaf, dat is volgens mij alleen gedaan om andere doelstellingen te kunnen behalen (aftrekbaarheid, overdrachtsbelasting...).

Quote:
Tenzij je graag overdrachtsbelasting over je huur wilt betalen.


Eigenlijk wel! Overdrachtsbelasting is 2%, jaarlijkse huur en hypotheekrente ongeveer 4% van de WOZ. Die overdrachtsbelasting is dus, met 51.5% aftrek, al in het eerste jaar terugverdiend. Daarna gaat de teller lopen, ook als huurder!. Dat bedoelde ik dus ook in m'n eerste post: de lasten die je als koper op je bordje krijgt zijn een lachertje vergeleken met de fiscale voordelen die je daarna geniet....
Bekijk profiel Stuur privé bericht
FlyingDutchman



Leeftijd: 43
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Kreeft
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 66


BerichtGeplaatst: vr 04 apr 2014 23:23    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Het spijt mij, maar ik kan mij toch echt niet vinden in je redenatie.

Als je als huurder genoeg ervan hebt, zeg je de huur op en vertrek je. Op geen enkele wijze loop je het risico dat je als eigenaar zou hebben op meerdere gebieden (vinden nieuwe koper, risico lagere huizenprijzen, betalen eigenaarslasten, eigenwoningforfait, betalen onderhoud, verzekeringen etc.). Erfpacht is hierbij vergelijkbaar met eigendom.

Je berekeningen zijn een beetje simplistisch naar mijn mening. Met de nieuwe hypotheekregels zal je hypotheekrenteaftrek alleen maar krimpen en totdat deze na 30 jaar volledig weg is.

Wel ben ik het eens dat vrije sector huur op termijn minder aantrekkelijk is dan eigendom (of erfpacht), als je het extra risico niet erg vindt en een beetje honkvast bent.
Als je iets zou huren uit de sociale woningvoorraad heb je relatief een nog veel betere deal. Natuurlijk is daar het idee dat mensen met een laag inkomen geholpen moeten worden aan een goed huis, maar dat idee lijkt mij een beetje ontspoort gelet dat méér dan eenderde van alle woningen (huur en koop) bestaat uit sociale huurwoningen.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Jeroen1967



Leeftijd: 56
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Weegschaal


Berichten: 174


BerichtGeplaatst: za 05 apr 2014 19:50    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Quote:
Als je als huurder genoeg ervan hebt, zeg je de huur op en vertrek je. Op geen enkele wijze loop je het risico dat je als eigenaar zou hebben op meerdere gebieden (vinden nieuwe koper, risico lagere huizenprijzen, betalen eigenaarslasten, eigenwoningforfait, betalen onderhoud, verzekeringen etc.). Erfpacht is hierbij vergelijkbaar met eigendom.

Even betrokken op het onderwerp waar het om gaat:
* vinden nieuwe koper en risico lagere huizenprijzen: niet van toepassing, want geen eigendom van de grond
* betalen eigenaarslasten, eigenwoningforfait: OK, maar een schijntje vergeleken met de fiscale voordelen. Maar je draait hier zaken om. Dat deze lasten bestaan (EWF vooral) is niet een reden om erfpacht dan maar als een eigendomsconstructie te zien waardoor aftrek mag plaatsvinden, maar omdat de wetgever aftrek heeft geregeld voor erfpacht zag ze daarmee ook kans om er EWF aan vast te knopen. Voor de discussie die ik probeer aan te slingeren maakt dat een groot verschil uit.
* betalen onderhoud: als huurder moet ik ook de tuin onderhouden (grond=tuin!)
* verzekeringen: alleen opstal vervalt als huurder, 100 euro per jaar ofzo...
Quote:
Je berekeningen zijn een beetje simplistisch naar mijn mening. Met de nieuwe hypotheekregels zal je hypotheekrenteaftrek alleen maar krimpen en totdat deze na 30 jaar volledig weg is.

Erfpacht is gek genoeg buiten een aantal regelingen gehouden, een belangrijke is dat voor erfpacht de aftrekbaarheid niet na 30 jaar stopt. En dat is eigenlijk een hele aardige: bij het daadwerkelijk kopen van een woning zijn de maximale te lenen hypotheeksommen altijd gebaseerd geweest op een annuïtaire hypotheek die na 30 jaar is afgelost. Bij erfpacht had men dus toch weer door dat er niets gekocht werd, er geen eigendom is, en er tot in lengte van dagen canon betaald moet worden. En daarom is de aftrek niet op 30 jaar beperkt. Vreemde wending...

Los van de praktische bespiegelingen of het nu handiger is om te huren of te kopen, blijft wat mij betreft nog steeds de vraag staan hoe de wetgever er ooit toe is gekomen om erfpacht aan eigendom te koppelen en daarom aftrekbaarheid te garanderen. En huren dus niet... Hoewl ik me dat laatste eigenlijk niet afvraag, want daarmee wordt ons hele fiscale bestel opgeblazen. Maar dat is een praktische opverweging en dat doet niets af aan de juridische vraag.

Maar ik ben me er van bewust dat het forum waarschijnlijk niet echt de juiste plek is om hier over door te bomen, maar dat dat beter face-to-face zou kunnen gebeuren. Biertje erbij...

PS Maar stel, hypothetisch gevalletje, dat je een rechter zou vinden die het met je eens is en ook vindt dat huur eigenlijk aftrekbaar zou moeten zijn omdat erfpacht dat ook is. Kan die rechter dan in jouw geval die aftrek opleggen aan de fiscus, of kan zoiets gewoonweg niet 'omdat het in de wet staat dat het niet kan'?
Bekijk profiel Stuur privé bericht
FlyingDutchman



Leeftijd: 43
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Kreeft
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 66


BerichtGeplaatst: zo 06 apr 2014 17:02    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Jeroen1967 schreef:
Quote:
Als je als huurder genoeg ervan hebt, zeg je de huur op en vertrek je. Op geen enkele wijze loop je het risico dat je als eigenaar zou hebben op meerdere gebieden (vinden nieuwe koper, risico lagere huizenprijzen, betalen eigenaarslasten, eigenwoningforfait, betalen onderhoud, verzekeringen etc.). Erfpacht is hierbij vergelijkbaar met eigendom.

Even betrokken op het onderwerp waar het om gaat:
* vinden nieuwe koper en risico lagere huizenprijzen: niet van toepassing, want geen eigendom van de grond
* betalen eigenaarslasten, eigenwoningforfait: OK, maar een schijntje vergeleken met de fiscale voordelen. Maar je draait hier zaken om. Dat deze lasten bestaan (EWF vooral) is niet een reden om erfpacht dan maar als een eigendomsconstructie te zien waardoor aftrek mag plaatsvinden, maar omdat de wetgever aftrek heeft geregeld voor erfpacht zag ze daarmee ook kans om er EWF aan vast te knopen. Voor de discussie die ik probeer aan te slingeren maakt dat een groot verschil uit.
* betalen onderhoud: als huurder moet ik ook de tuin onderhouden (grond=tuin!)
* verzekeringen: alleen opstal vervalt als huurder, 100 euro per jaar ofzo...


Als ik je goed begrijp zie jij het eigendom van de opstal (het huis dat op de erfpacht staat) volledig los van de erfpachtcanon die je aan de gemeente betaalt. Dat kan, maar je hebt nog steeds alle factoren die ik noemde met betrekking tot die opstal.
Het onderhoud van een woning bestaat uit meer dan het onderhouden van een tuin... De gemiddelde eigenaar is per jaar 5.000 euro kwijt aan onderhoud aan zijn woning, hetgeen bij huur op het bordje komt van de verhuurder.

Daarnaast loop je met name in steden als Amsterdam waar erfpacht als geldmachine wordt gebruikt door de gemeente behoorlijk veel risico. Als daar je tijdelijke erfpacht afloopt, zul je toch echt akkoord moeten gaan met het aanbod van de gemeente - hoe onaantrekkelijk dat ook is - tenzij je wil dat de gemeente je de waarde van de opstal vergoedt conform de erfpachtvoorwaarden en je niets meer hebt.

Daarnaast ga je er nog steeds vanuit dat je alleen vrije sector huur vergelijkt met eigendom of erfpacht. Dat klopt niet; je zou de sociale sector daarin mee moeten nemen, waardoor de huur ineens een stuk aantrekkelijker (en door de overheid financieel meer bevoordeelt) overkomt.



Jeroen1967 schreef:
Erfpacht is gek genoeg buiten een aantal regelingen gehouden, een belangrijke is dat voor erfpacht de aftrekbaarheid niet na 30 jaar stopt. En dat is eigenlijk een hele aardige: bij het daadwerkelijk kopen van een woning zijn de maximale te lenen hypotheeksommen altijd gebaseerd geweest op een annuïtaire hypotheek die na 30 jaar is afgelost. Bij erfpacht had men dus toch weer door dat er niets gekocht werd, er geen eigendom is, en er tot in lengte van dagen canon betaald moet worden. En daarom is de aftrek niet op 30 jaar beperkt. Vreemde wending...


Klopt, het is heel aantrekkelijk om nieuwbouw op erfpachtgrond te doen, met name in bepaalde (lagere) prijsklassen, omdat die huizen relatief goed veroorloofbaar zijn door de lagere maandlasten (omdat niet hoeft te worden afbetaald op de erfpacht).
Daarnaast heb je als commerciële partij (aannemer/projectontwikkelaar) het voordeel dat nieuwbouw in de BTW-heffing terecht komt, waardoor je geen issues hebt met de kostprijsverhogende overdrachtsbelasting.


Jeroen1967 schreef:

PS Maar stel, hypothetisch gevalletje, dat je een rechter zou vinden die het met je eens is en ook vindt dat huur eigenlijk aftrekbaar zou moeten zijn omdat erfpacht dat ook is. Kan die rechter dan in jouw geval die aftrek opleggen aan de fiscus, of kan zoiets gewoonweg niet 'omdat het in de wet staat dat het niet kan'?


Geen idee, maar ik vermoed dat de Nederlandse rechter dat niet op die manier zou doen, mede ivm het toetsingsverbod. De rechterlijke macht zal niet op de stoel van de wetgevende macht willen zitten, trias politica etc.
Wat ik eerder zou zien gebeuren is dat iemand naar het EHRM stapt ogv discriminatie, wat daar zou worden afgeschoten, net zoals in het vergelijkbare geval met betrekking tot de erfbelastingvrijstelling voor voortzetters van ondernemingen.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Jeroen1967



Leeftijd: 56
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Weegschaal


Berichten: 174


BerichtGeplaatst: di 22 apr 2014 16:32    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Uiteindelijk zal het niet lukken om af te dwingen dat de huursom aftrekbaar wordt. Na wat verder lezen kwam ik op het onderwerp 'eenzijdig overheidshandelen', en de wetgever verbiedt op dat vlak dat wetten worden getoetst op 'gelijke behandeling voor gelijke gevallen'.

Over die gelijke gevallen kan je dan nog discussiëren, maar het blijft natuurlijk wel vreemd dat hypotheekrenteaftrek tegenwoordig is verworden tot een generieke subsidie (eigenwoningforfait 0.7%, aftrekbare rente pakweg 4%, en door Wet Hillen hoef je nooit iets te betalen!) en dus gewoon een tegemoetkoming in de woonlasten is. Een fiscaal argument om verschil met huurders te maken is er dus eigenlijk niet meer, en het is dus vreemd dat bij twee bewoners, buren bijvoorbeeld, in exact dezelfde woning met 2 maal modaal waarvan de één huurt en de ander koopt, en met dezelfde bruto maandlasten, er pakweg 5000 euro per jaar (!) van de huurder naar de koper stroomt.

Was in de Wet op de Vermogensbelasting 1892 de eigenwoning nog echt een fictieve bron van inkomsten die ook als zodanig werd belast, nu wordt de huur uit woningen die dus echt inkomsten opleveren niet eens meer belast (hoogsten in Box 3...)! So far voor het fiscale argument. Eigenwoningbezit hoeven we niet meer te bevorderen, zeker niet vanwege het argument dat de koper vanwege zijn langetermijn bewoning beter voor de buurt zou zijn. Nu 5-jarige huurcontracten opeens ingevoerd moeten worden speelt dat argument blijkbaar ook geen rol meer.

Hoe dan ook, we zullen blijkbaar moeten leven met deze idiote situatie...
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Ronald78



Leeftijd: 45
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Boogschutter
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 796


BerichtGeplaatst: do 24 apr 2014 9:55    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Die erfbelastingzaak loopt nog bij het EHRM, maar zal daar naar verwachting inderdaad worden afgeschoten. De belastingrechter toetst wel degelijk aan het gelijkheidsbeginsel, maar neemt daarbij ook in aanmerking dat de wetgever een hele ruime beoordelingsvrijheid toekomt. Gelet op de grote verschillen tussen huur van een woning met grond en erfpacht van de ondergrond geef ik je weinig kans.

Als een rechter je echter wel gelijk geeft, dan zal daarop hoger beroep volgen bij het hof en mocht het nodig zijn, dan zal de Hoge Raad dit in cassatie wel corrigeren.

Overigens bestaan er tegenwoordig wel degelijk (weer) situaties waarin de eigenwoningbezitter effectief belasting moet betalen, ondanks de wet Hillen. Ingeval van een eigenwoningbezitter die in het 52%-tarief valt en een geringe eigenwoningschuld heeft, leidt de nieuwe aftopping van het aftrektarief ertoe dat het EWF wordt bijgeteld tegen 52% en de renteaftrek plaatsvindt tegen (2014) 51,5%. Dit effect is maximaal als de aftrekbare kosten gelijk zijn aan het eigenwoningforfait. Nu nog niet iets om je heel druk over te maken, maar het gaat in de komende jaren natuurlijk wel aardig oplopen, zeker als het om woningen van meer dan ca. € 1 miljoen gaat.

Wel grappig trouwens dat je het verschil tussen kopen en huren op € 5.000 waardeert, precies het bedrag dat de gemiddelde koper kwijt is aan onderhoudskosten (van het huis, niet de tuin). Dan wordt het gat toch wel weer erg klein. Dat sluit ook meer aan bij mijn eigen beleving: ik kom net uit een koopwoning en huur nu iets vergelijkbaars. Nog buiten het verlies dat ik bij de verkoop heb gerealiseerd, zit daar geen € 5.000 tussen.

En als het niet om de (1e) eigen woning gaat: heb je wel eens het effectieve box-3-tarief berekend? Dat loopt ook aardig op, tegenwoordig.
_________________
Ik weet niet zoveel van rechten. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Jeroen1967



Leeftijd: 56
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Weegschaal


Berichten: 174


BerichtGeplaatst: do 24 apr 2014 11:26    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Quote:
Gelet op de grote verschillen tussen huur van een woning met grond en erfpacht van de ondergrond geef ik je weinig kans.

Na wat te hebben rondgespit in het onderwerp heb ik dat erfpacht een beetje losgelaten en me eigenlijk meer gericht op de gangbare vergelijking huur/koop. Er zijn natuurlijk verschillen, maar vanuit perspectief van de bewoner blijft feit dat beiden een flinke component woonlasten betalen die niet vermogensopbouwend zijn (rente versus huur). De woning'markt' heeft zich de afgelopen decennia zover ontwikkeld dat huur (zeker de private sector) en koop zodanig gelijkwaardige woonvormen zijn dat je de vraag kan stellen waarom de overheid nog steeds zo'n groot fiscaal verschil maakt. Maar dat heeft weinig juridische basis, dat is wel duidelijk...

Quote:
Overigens bestaan er tegenwoordig wel degelijk (weer) situaties waarin de eigenwoningbezitter effectief belasting moet betalen, ondanks de wet Hillen. <KNIP>

Heb je een linkje ofzo waar dit in wordt bevestigd, zou ik zeer interessant vinden. Ik ben het namelijk nog nergens tegengekomen. Tot nu toe is de belastingaangifte zodanig opgebouwd dat alleen het saldo uit de eigen woning (EWF minus rente) wordt beschouwd. Zoals jij het beschrijft zullen ze dat dan uit elkaar moeten gaan trekken, en Hillen opzij schuiven. Het lijkt me geen logische stap.

Quote:
Wel grappig trouwens dat je het verschil tussen kopen en huren op € 5.000 waardeert

Die komt niet helemaal uit de lucht vallen (kort-door-de-bocht alert voor het volgende). Ik ga uit van een 2 maal modaal die een woning met 3 ton WOZ heeft bij 4% rente. Dat is 12.000 euro rente bruto per jaar bij 2100 euro EWF, dat levert (52%) dus pakweg 5000 euro teruggave op.

Loonbelasting is pakweg 50 miljard per jaar, inclusief 12 miljard uitgaven aan hypotheekrenteaftrek. De belastingtarieven zonder HRA teruggave zouden dus 62 miljard opleveren, dus zonder HRA kunnen de tarieven een factor 62/50=1.24 omlaag. Dan betaal ik als (private huurder) bij 2 maal modaal geen 26.000 euro per jaar, maar 21.000 euro. Dat is precies diezelfde 5000 euro minder! Ik zie dus elk jaar 5000 euro van mij verdwijnen naar de buurman met een koopwoning. Exact dezelfde woning, met exact dezelfde bruto woonlasten, maar de overheid vindt dit blijkbaar redelijk met als gevolg dat de buurman netto meer overhoudt... En ja, die buurman betaalt onderhoud, maar dat is toch ook gewoon een gevolg van je eigen keuze? Als ik een oude tweedehands auto koop heb ik gegarandeerd meer onderhoudskosten dan een ander met een nieuwe auto. Eigen keuze, niemand bedenkt dan toch dat ik daarom maar een tegemoetkoming moet krijgen? En ja, die auto gebruik ik om m'n inkomen mee te kunnen genereren...

Heel politiek Nederland is volgens mij in een soort tunnelvisie afgedaald, zo gauw als het gaat om de eigen woning en wordt er niet meer verder gedacht of de huidige regelingen nog wel houdbaar of logisch zijn uit oogpunt van 'eerlijk belasting heffen' en 'verantwoordelijk zijn voor je eigen keuzes'. Maar zoals gezegd, we zullen er blijkbaar mee moeten leven...

Quote:
En als het niet om de (1e) eigen woning gaat: heb je wel eens het effectieve box-3-tarief berekend? Dat loopt ook aardig op, tegenwoordig.


En de ham-vraag is natuurlijk: is er eigenlijk wel 1 goede reden te verzinnen waarom een eigen woning buiten box 3 gehouden zou moeten worden? Zeker gezien de ontwikkeling van de hele HRA kan je niet meer met het argument aankomen dat die eigen woning al via het EWF wordt belast. HRA, met EWF verrekend, is een enorm forse en gegarandeerde tegemoetkoming in woonlasten voor woningeigenaren. Ik vind het absurd dat iemand die z'n geld in een eigen woning stopt geen vermogensbelasting (nee: geen verschrijving...) betaalt, maar iemand die hetzelfde bedrag bij een bank spaart met de intentie om er straks ook een woning mee te kopen wel wordt aangepakt.

Wat mij betreft mag de bijl aan het huidige belastingstelsel.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Ronald78



Leeftijd: 45
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Boogschutter
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 796


BerichtGeplaatst: do 24 apr 2014 16:26    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Jeroen1967 schreef:
Heb je een linkje ofzo waar dit in wordt bevestigd, zou ik zeer interessant vinden. Ik ben het namelijk nog nergens tegengekomen. Tot nu toe is de belastingaangifte zodanig opgebouwd dat alleen het saldo uit de eigen woning (EWF minus rente) wordt beschouwd. Zoals jij het beschrijft zullen ze dat dan uit elkaar moeten gaan trekken, en Hillen opzij schuiven. Het lijkt me geen logische stap.

Dat volgt uit de wet en is ook onderkend in de parlementaire behandeling. Zie pagina 23 onderaan (pdf) en pagina 37 (pdf). Er is ook een (niet aangenomen) amendement (pdf) over.

De rest is politiek van aard, daar bemoei ik me niet zo mee als fiscalist. Of in meer juridische termen: Dat valt binnen de ruime beoordelingsbevoegdheid van de wetgever Smile
_________________
Ik weet niet zoveel van rechten. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Jeroen1967



Leeftijd: 56
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Weegschaal


Berichten: 174


BerichtGeplaatst: vr 25 apr 2014 9:03    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Quote:
Dat volgt uit de wet en is ook onderkend in de parlementaire behandeling. Zie pagina 23 onderaan (pdf) en pagina 37 (pdf). Er is ook een (niet aangenomen) amendement (pdf) over

Dank je voor de links, erg verhelderend (zover dat kan met de gemiddelde 'zwaar-gehandicapte' schrijfstijl van juristen in officiële stukken...). Maar Hillen blijft blijkbaar binnenboord, er is nimmer een netto belasting op de eigen woning. Tsja, stel je toch eens voor dat je vermogen in de eigen woning gaat belasten...

Slotje dan maar?
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Ronald78



Leeftijd: 45
Geslacht: Man
Sterrenbeeld: Boogschutter
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 796


BerichtGeplaatst: vr 25 apr 2014 9:44    Onderwerp: Reageer met quote Naar onder Naar boven

Dan heb je net niet helemaal goed gelezen. De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld blijft bestaan, maar er onstaat een discrepantie tussen aftrekpercentage en heffingspercentage op het moment dat deze aftrek net niet of niet volledig van toepassing is.

Bijvoorbeeld: EWF €5.000, rente €5.000, inkomen ruim boven 56.000. Saldo = 0, dus geen aftrek obv Hillen, en je zou denken ook geen heffing over de eigen woning. Maar daar gaat het scheef: het EWF is belast tegen 52%, de rente is aftrekbaar tegen 51.5% (2014) en aflopend tot uiteindelijk ca. 38%. In 2014 levert dat dus een werkelijke belastingheffing op van €25 tot uiteindelijk €700. Zonder dat er een link bestaat tussen de aanwezigheid van vermogen. Je kunt namelijk zwaar in de (box-3-)schulden zitten en toch met deze heffing worden geconfronteerd.

Overigens, door de nieuwe regels rond hypotheekrenteaftrek is dit een situatie waar op termijn iedereen (met een inkomen in de vierde schijf) mee te maken gaat krijgen. Je bent immers verplicht om af te lossen. Met de zogenaamde Blok-hypotheek (die geen bank bereid is om te verstrekken, maar dat terzijde), kun je wel de aflossing, maar niet deze effecten wegnemen.
_________________
Ik weet niet zoveel van rechten. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend.
Bekijk profiel Stuur privé bericht
Berichten van afgelopen:   
Plaats nieuw bericht   Plaats reactie Pagina 1 van 1

Tijden zijn in GMT + 2 uur


Wie zijn er online?
Leden op dit forum: Geen

U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls

Ga naar:  



Home | Over Rechtenforum.nl | Agenda | Visie | Downloads | Links | Mail deze site | Contact

Sites: Rechtennieuws.nl | Jure.nl | Maxius.nl | Parlis.nl | Rechtenforum.nl | Juridischeagenda.nl | Juridica.nl | MijnWetten.nl | AdvocatenZoeken.nl

© 2003 - 2018 Rechtenforum.nl | Gebruiksvoorwaarden | Privacyverklaring | RSS feeds