Content Syndication
|
|
|
|
| Auteur |
Bericht |
Sunlover
Leeftijd: 39
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 17
|
 Geplaatst: za 15 mrt 2014 2:55 Onderwerp: Risico kopen appartement veiling? |
   |
|
Ik heb een leuk appartement op het oog dat executoriaal geveild gaat worden.
Met behulp van een makelaar wil ik een onderhands bod uit brengen, dus voor de veiling.
Van een aantal zaken ben ik mij bewust:
- Geen financieringsvoorbehoud
- Achterstallige VvE en gemeentelijke lasten zijn voor mijn rekening, kosten deurwaarder / openen woning
- Eigenaar (met restschuld) is met de noorderzon vertrokken naar vaderland, geen mogelijkheid om pand te betreden. Ik moet zorgdragen voor deurwaarder (openen woning) en opslag van eventuele goederen en zal het appartement mogelijk enkele maanden niet in kunnen.
Een aantal zaken heb ik onderzocht:
- Volgens de hypotheekvoorwaarden dient het vrij van huur en gebruik te worden opgeleverd
- Ik heb het stadsdeel geraadpleegd en die heeft bevestigd:
- Dat er geen huisvestigingsvergunning voor het object is, wat wel vereist is (voor sociale huur). Zie http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/huisvestingsvergunning
- Er is maar 1 persoon ingeschreven op dit adres, en dat is dezelfde persoon als degene die de hypotheek heeft afgesloten en in de eigendomakte staat.
- Bevestigde dit toen ik deze naam noemde
- Ik lees verder nergens dat iemand (buiten deze persoon om) dan niet alsnog huurbescherming kan hebben, dus er zal sowieso een huurbeding ingeroepen moeten worden en toegekend worden door de rechter omdat het anders zou kunnen dat er een geldig huurcontract is afgesloten, en die gok kan ik niet nemen omdat koop huur niet breekt, en ik dus met een huurder opgescheept zit en ca. 60k te veel betaal.
- Er zitten geen aanschrijvingen op het object
- Ik heb bij kadasterdata een document opgevraagd, Hypothecair bericht object. Dit document bevat 1 inschrijving / hypotheekhouder
Het volgende vraag ik me af:
- Kan er (toch) een tweede of derde hypotheek op het object zitten, welke niet weergegeven wordt in dat Hypothecair bericht object (van kadasterdata.nl)?
- Denk aan een lening van een familielid/kennis aan de eigenaar, enzovoorts waar het object als onderpand is gebruikt?
- Zo ja, kan ik nadat ik het gekocht heb hiervoor aansprakelijk gehouden worden?
- In het koopcontract dat ik teken moet staan, "vrij van beslag en hypotheken" - is dit veilig genoeg? Aangezien ik het contract overeenkom met de dir. Makelaar die voor de bank optreedt en de eigenaar (volgens mij de echte verkoper) het object heeft verlaten en niet meer te vinden is.
Koop ik hoe dan ook het object zonder verantwoordelijk te zijn voor enig beslag of andere hypotheken?
Zijn er nog andere zaken die ik helemaal over het hoofd zie?
Laatst aangepast door Sunlover op zo 16 mrt 2014 10:55, in totaal 8 keer bewerkt |
|
|
|
|
 |
FlyingDutchman
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 66
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 19:01 Onderwerp: Re: Risico kopen appartement veiling? |
|
|
| Sunlover schreef: | Ik heb een leuk appartement op het oog dat executoriaal geveild gaat worden.
Met behulp van een makelaar wil ik een onderhands bod uit brengen, dus voor de veiling. |
Dat kan, dit zal ook de voorkeur van de bank hebben, gelet dat de verkoopkosten dan lager zullen zijn, verkoopopbrengst hoger etc.
Echter, hou er wel rekening mee, dat als je het huis koopt via een onderhands bod, de regels van executie niet gelden, zoals zuivering van beslagen en de medewerking van de eigenaar nodig is. Waarschijnlijk heeft de eigenaar ook een onherroepelijke notariële volmacht afgegeven, waardoor de bank het huis ook zonder het te veilen kan verkopen. Vraag van te voren de tekst van de notariële volmacht op, omdat daar waarschijnlijk aanvullende voorwaarden in staan, zoals bijvoorbeeld een minimale verkoopprijs.
| Sunlover schreef: | Het volgende vraag ik me af:
- Kan er (toch) een tweede of derde hypotheek op het object zitten, welke niet weergegeven wordt in dat Hypothecair bericht object (van kadasterdata.nl)? |
Een geldig hypotheekrecht vereist oa inschrijving in de openbare registers. Als het niet zichtbaar is op een hypothecair bericht - behoudens blunders van het kadaster - is er geen geldig hypotheekrecht. Het staat de eigenaar natuurlijk nog altijd vrij om nieuwe hypotheekrechten te vestigen (net zoals schuldeisers nog beslagen zullen kunnen vestigen) tot het moment dat je eigenaar zult zijn, maar dat is een risico dat je zult moeten nemen.
| Sunlover schreef: | - Denk aan een lening van een familielid/kennis aan de eigenaar, enzovoorts waar het object als onderpand is gebruikt?
- Zo ja, kan ik nadat ik het gekocht heb hiervoor aansprakelijk gehouden worden?
- In het koopcontract dat ik teken moet staan, "vrij van beslag en hypotheken" - is dit veilig genoeg? |
Ik ga er vanuit dat er ook zal staan "vrij van andere gebruiksrechten, van welke aard dan ook" oid en ook vrij van gebruik (zoals door krakers bijvoorbeeld).
| Sunlover schreef: |
Koop ik hoe dan ook het object zonder verantwoordelijk te zijn voor enig beslag of andere hypotheken?[/b] |
Ja, het ergste dat kan gebeuren is dat je overdracht doorkruist wordt omdat er op het laatste moment een beslaglegger is die weigert medewerking te verlenen aan de onderhandse verkoop. De bank zal namelijk de volledige verkoopopbrengst opeisen, waardoor beslagleggers akkoord zouden moeten gaan met een doorhaling van hun beslag om niet. Aangezien dit ook zal gebeuren als het geveild wordt, werkt een beslaglegger vaak mee, al is dit natuurlijk niet gegarandeerd.
Als dat gebeurt, zal het alsnog de veiling opgaan.
| Sunlover schreef: |
Zijn er nog andere zaken die ik helemaal over het hoofd zie? |
Ja, laat de koopovereenkomst door een notaris opstellen en mede-ondertekenen, dan kun je de koopovereenkomst direct na ondertekening inschrijven in de openbare registers (ipv pas na drie dagen), waardoor latere beslagen en hypotheken (en een faillissement van verkoper) niet tegen jou in kunnen worden geroepen. Op deze manier heb je extra bescherming in de periode tussen het ondertekenen van de koopovereenkomst en de overdracht.
Je bent trouwens hooguit aansprakelijk voor de VVE achterstanden van het lopende boekjaar en het voorgaande boekjaar van verkoper; max 2 jaar dus. Zie 5:122 lid 3. |
|
|
|
|
|
Sunlover
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 19:32 Onderwerp: Re: Risico kopen appartement veiling? |
|
|
| FlyingDutchman schreef: | | Echter, hou er wel rekening mee, dat als je het huis koopt via een onderhands bod, de regels van executie niet gelden, zoals zuivering van beslagen en de medewerking van de eigenaar nodig is. Waarschijnlijk heeft de eigenaar ook een onherroepelijke notariële volmacht afgegeven, waardoor de bank het huis ook zonder het te veilen kan verkopen. Vraag van te voren de tekst van de notariële volmacht op, omdat daar waarschijnlijk aanvullende voorwaarden in staan, zoals bijvoorbeeld een minimale verkoopprijs. |
Deze onherroepelijke notariele volmacht, kan ik die ergens vinden? En waar of wanneer zou de eigenaar deze volmacht afgegeven moeten hebben? Aangezien de bank al een periode geen contact meer heeft met eigenaar.
Kan deze volmacht niet in de hypotheek akte staan? Deze heb ik in bezit.
Het lijkt me trouwens niet dat de bank in gesprek gaat met makelaar over onderhandse verkoop als ze weten dat ze het toch niet mogen verkopen zonder veiling, toch?
Wat betreft het niet zuiveren van beslagen bij onderhandse verkoop i.p.v. veiling, dit brengt dan toch een enorm risico voor mij met zich mee? Aangezien er zomaar na verkoop nog beslag op kan liggen? En ik hier verder niet van weten kan? Of is er een manier hoe ik alle mogelijke beslagen op dit object kan inzien?
Heel erg bedankt voor het reageren overigens  |
|
|
|
|
|
FlyingDutchman
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 66
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 20:57 Onderwerp: Re: Risico kopen appartement veiling? |
|
|
| Sunlover schreef: | | FlyingDutchman schreef: | | Echter, hou er wel rekening mee, dat als je het huis koopt via een onderhands bod, de regels van executie niet gelden, zoals zuivering van beslagen en de medewerking van de eigenaar nodig is. Waarschijnlijk heeft de eigenaar ook een onherroepelijke notariële volmacht afgegeven, waardoor de bank het huis ook zonder het te veilen kan verkopen. Vraag van te voren de tekst van de notariële volmacht op, omdat daar waarschijnlijk aanvullende voorwaarden in staan, zoals bijvoorbeeld een minimale verkoopprijs. |
Deze onherroepelijke notariele volmacht, kan ik die ergens vinden? En waar of wanneer zou de eigenaar deze volmacht afgegeven moeten hebben? Aangezien de bank al een periode geen contact meer heeft met eigenaar.
Kan deze volmacht niet in de hypotheek akte staan? Deze heb ik in bezit.
Het lijkt me trouwens niet dat de bank in gesprek gaat met makelaar over onderhandse verkoop als ze weten dat ze het toch niet mogen verkopen zonder veiling, toch?
Wat betreft het niet zuiveren van beslagen bij onderhandse verkoop i.p.v. veiling, dit brengt dan toch een enorm risico voor mij met zich mee? Aangezien er zomaar na verkoop nog beslag op kan liggen? En ik hier verder niet van weten kan? Of is er een manier hoe ik alle mogelijke beslagen op dit object kan inzien?
Heel erg bedankt voor het reageren overigens |
No worries, ik help je graag.
De (notariële) volmacht is een separaat stuk. Die staat niet standaard opgenomen in de hypotheekakte toen de huidige eigenaar zijn huis kocht en een hypothecaire geldlening aanging met de bank.
De verkopende hypotheekbank is waarschijnlijk op een gegeven moment toen de verkoper in betalingsproblemen kwam met hem of haar in overleg getreden. De meest gebruikelijke manier is dat dan over wordt gegaan tot het ondertekenen van een volmacht, waarbij de eigenaar een (onherroepelijke) volmacht geeft aan de hypotheekbank, zodat executie makkelijk omzeild kan worden.
Als die volmacht er is, kun je deze opvragen bij de verkopend makelaar of de bank zelf.
Het risico voor jou is niet zo groot, omdat we in Nld een systeem hebben waarbij een neutrale persoon (de notaris) controleert of beide partijen voldoen aan hun afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de koopovereenkomst - dus dat jij klaarstaat met de koopprijs en dat verkoper klaarstaat met een pand dat onbelast is met hypotheken en beslagen. Dit laatste betekent dat de notaris overeenstemming met alle hypotheekhouders en beslagleggers moet hebben voordat jij je handtekening kunt zetten bij het ondertekenen van de akte van levering.
Gelet op de vragen is het m.i. een goed idee je zelf goed te laten adviseren. Dat kan via de notaris die de overdracht regelt, maar die heeft een neutrale positie. Het verdient de overweging om een eigen partij-adviseur in te schakelen die voldoende juridische achtergrond heeft om je goed te kunnen adviseren. Helaas hebben de meeste makelaars die kennis niet. Ik zou eerder een advocaat of notaris inschakelen als partij-adviseur.
Je moet overigens duidelijk verschil zien tussen het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het moment van de overdracht. Uit je antwoord maak ik op dat dit onderscheid niet helemaal helder is. |
|
|
|
|
|
Sunlover
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 21:49 Onderwerp: Re: Risico kopen appartement veiling? |
|
|
Oke, dat is allemaal duidelijk.
Zijn er nog de volgende vragen voor mij over:
1) Aangezien eigenaar vertrokken is, geen sleutels af heeft gegeven, zal het waarschijnlijk niet (letterlijk) leeg op worden geleverd. Moet niet in alle koopcontracten staan dat het leeg en ontruimd wordt opgeleverd?
2) Is het simpelweg zo, dat ik als eigenaar met alle stukken naar de deurwaarder toe kan gaan en het pand kan laten ontruimen?
3) Enig idee hoe veel dit ongeveer kost en maximaal duurt?
4) Is het correct dat zolang iemand niet staat ingeschreven in een appartement bij de gemeente, er geen sprake kan zijn van huurbescherming? Met huurbescherming bedoel ik dus dat ik iemand er niet meer uit kan krijgen.
Er is bevestigd dat er geen verhuurvergunning is voor dit adres, bij de gemeente (Amsterdam stadsdeel Zuid).
5) Is het mogelijk dat iemand huurbescherming heeft zonder zich op een adres in te schrijven, zou de eigenaar feitelijk nu nog (bijv met een katvanger) een huurcontract kunnen opstellen, zonder dat die persoon zich inschrijft? En hem dus net voordat ik het koop eeuwig huurbescherming geven voor 350 euro per maand (berekend d.m.v. puntensysteem gemeente amsterdam)
| FlyingDutchman schreef: | | Sunlover schreef: | | FlyingDutchman schreef: | | Echter, hou er wel rekening mee, dat als je het huis koopt via een onderhands bod, de regels van executie niet gelden, zoals zuivering van beslagen en de medewerking van de eigenaar nodig is. Waarschijnlijk heeft de eigenaar ook een onherroepelijke notariële volmacht afgegeven, waardoor de bank het huis ook zonder het te veilen kan verkopen. Vraag van te voren de tekst van de notariële volmacht op, omdat daar waarschijnlijk aanvullende voorwaarden in staan, zoals bijvoorbeeld een minimale verkoopprijs. |
Deze onherroepelijke notariele volmacht, kan ik die ergens vinden? En waar of wanneer zou de eigenaar deze volmacht afgegeven moeten hebben? Aangezien de bank al een periode geen contact meer heeft met eigenaar.
Kan deze volmacht niet in de hypotheek akte staan? Deze heb ik in bezit.
Het lijkt me trouwens niet dat de bank in gesprek gaat met makelaar over onderhandse verkoop als ze weten dat ze het toch niet mogen verkopen zonder veiling, toch?
Wat betreft het niet zuiveren van beslagen bij onderhandse verkoop i.p.v. veiling, dit brengt dan toch een enorm risico voor mij met zich mee? Aangezien er zomaar na verkoop nog beslag op kan liggen? En ik hier verder niet van weten kan? Of is er een manier hoe ik alle mogelijke beslagen op dit object kan inzien?
Heel erg bedankt voor het reageren overigens |
No worries, ik help je graag.
De (notariële) volmacht is een separaat stuk. Die staat niet standaard opgenomen in de hypotheekakte toen de huidige eigenaar zijn huis kocht en een hypothecaire geldlening aanging met de bank.
De verkopende hypotheekbank is waarschijnlijk op een gegeven moment toen de verkoper in betalingsproblemen kwam met hem of haar in overleg getreden. De meest gebruikelijke manier is dat dan over wordt gegaan tot het ondertekenen van een volmacht, waarbij de eigenaar een (onherroepelijke) volmacht geeft aan de hypotheekbank, zodat executie makkelijk omzeild kan worden.
Als die volmacht er is, kun je deze opvragen bij de verkopend makelaar of de bank zelf.
Het risico voor jou is niet zo groot, omdat we in Nld een systeem hebben waarbij een neutrale persoon (de notaris) controleert of beide partijen voldoen aan hun afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de koopovereenkomst - dus dat jij klaarstaat met de koopprijs en dat verkoper klaarstaat met een pand dat onbelast is met hypotheken en beslagen. Dit laatste betekent dat de notaris overeenstemming met alle hypotheekhouders en beslagleggers moet hebben voordat jij je handtekening kunt zetten bij het ondertekenen van de akte van levering.
Gelet op de vragen is het m.i. een goed idee je zelf goed te laten adviseren. Dat kan via de notaris die de overdracht regelt, maar die heeft een neutrale positie. Het verdient de overweging om een eigen partij-adviseur in te schakelen die voldoende juridische achtergrond heeft om je goed te kunnen adviseren. Helaas hebben de meeste makelaars die kennis niet. Ik zou eerder een advocaat of notaris inschakelen als partij-adviseur.
Je moet overigens duidelijk verschil zien tussen het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het moment van de overdracht. Uit je antwoord maak ik op dat dit onderscheid niet helemaal helder is. |
|
|
|
|
|
|
FlyingDutchman
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 66
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 22:12 Onderwerp: Re: Risico kopen appartement veiling? |
|
|
| Sunlover schreef: | Oke, dat is allemaal duidelijk.
Zijn er nog de volgende vragen voor mij over:
1) Aangezien eigenaar vertrokken is, geen sleutels af heeft gegeven, zal het waarschijnlijk niet (letterlijk) leeg op worden geleverd. Moet niet in alle koopcontracten staan dat het leeg en ontruimd wordt opgeleverd?
2) Is het simpelweg zo, dat ik als eigenaar met alle stukken naar de deurwaarder toe kan gaan en het pand kan laten ontruimen?
3) Enig idee hoe veel dit ongeveer kost en maximaal duurt?
4) Is het correct dat zolang iemand niet staat ingeschreven in een appartement bij de gemeente, er geen sprake kan zijn van huurbescherming? Met huurbescherming bedoel ik dus dat ik iemand er niet meer uit kan krijgen.
Er is bevestigd dat er geen verhuurvergunning is voor dit adres, bij de gemeente (Amsterdam stadsdeel Zuid).
5) Is het mogelijk dat iemand huurbescherming heeft zonder zich op een adres in te schrijven, zou de eigenaar feitelijk nu nog (bijv met een katvanger) een huurcontract kunnen opstellen, zonder dat die persoon zich inschrijft? En hem dus net voordat ik het koop eeuwig huurbescherming geven voor 350 euro per maand (berekend d.m.v. puntensysteem gemeente amsterdam)
|
1. Nee, waarom? Partijen kunnen van alles overeenkomen. Het is zelfs vaak voor bij panden die bijvoorbeeld uit de verhuur komen dat de koopovereenkomst zonder een lijst met roerende zaken is en er overeen is gekomen dat alle roerende zaken in het appartement mee worden overgedragen (lees; alle troep is voor jouw risico).
Dat is nog onvergelijkbaar met kopen 'as is'. Dat houdt helemaal in dat alle risico's bij koper zijn.
Conclusie; het pand moet opgeleverd worden zoals partijen dat zijn overeengekomen, en dat is afhankelijk van de inhoud van de koopovereenkomst.
2, 3, 4 en 5: geen idee. Ik zou het pand vooraf een paar keer checken of er sprake is van bewoning. Dan nog zul je het risico hebben op een kraker oid.
Los van enige huurbescherming heb jij nog altijd de mogelijkheid om de verkoper aan te spreken op wanprestatie. Bij de huidige eigenaar betekent dat weinig (kale kip, mogelijk naar het buitenland vertrokken oid), maar de verkoper is vermoedelijk de bank (ogv de eerder genoemde volmacht). |
|
|
|
|
|
Sunlover
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 22:22 Onderwerp: Re: Risico kopen appartement veiling? |
|
|
Dat heb ik gedaan, en rondgevraagd in de omgeving, er is niemand die enig persoon daar naar binnen heeft zien gaan recentelijk of beweging van buiten ziet.
Echter zegt dat niets, iemand kan net zo goed 4 maanden lang niet in het appartement komen en toch een huurcontract en dus ijzersterke huurbescherming hebben en claimen, waar ik alleen maar iets aan kan doen door een enorme uitkoopsom te bieden, volgens mij is het zo simpel... moet dit wel heel goed laten toetsen dit kan nog wel eens heel lastig zijn..
| FlyingDutchman schreef: | | Sunlover schreef: | Oke, dat is allemaal duidelijk.
Zijn er nog de volgende vragen voor mij over:
1) Aangezien eigenaar vertrokken is, geen sleutels af heeft gegeven, zal het waarschijnlijk niet (letterlijk) leeg op worden geleverd. Moet niet in alle koopcontracten staan dat het leeg en ontruimd wordt opgeleverd?
2) Is het simpelweg zo, dat ik als eigenaar met alle stukken naar de deurwaarder toe kan gaan en het pand kan laten ontruimen?
3) Enig idee hoe veel dit ongeveer kost en maximaal duurt?
4) Is het correct dat zolang iemand niet staat ingeschreven in een appartement bij de gemeente, er geen sprake kan zijn van huurbescherming? Met huurbescherming bedoel ik dus dat ik iemand er niet meer uit kan krijgen.
Er is bevestigd dat er geen verhuurvergunning is voor dit adres, bij de gemeente (Amsterdam stadsdeel Zuid).
5) Is het mogelijk dat iemand huurbescherming heeft zonder zich op een adres in te schrijven, zou de eigenaar feitelijk nu nog (bijv met een katvanger) een huurcontract kunnen opstellen, zonder dat die persoon zich inschrijft? En hem dus net voordat ik het koop eeuwig huurbescherming geven voor 350 euro per maand (berekend d.m.v. puntensysteem gemeente amsterdam)
|
1. Nee, waarom? Partijen kunnen van alles overeenkomen. Het is zelfs vaak voor bij panden die bijvoorbeeld uit de verhuur komen dat de koopovereenkomst zonder een lijst met roerende zaken is en er overeen is gekomen dat alle roerende zaken in het appartement mee worden overgedragen (lees; alle troep is voor jouw risico).
Dat is nog onvergelijkbaar met kopen 'as is'. Dat houdt helemaal in dat alle risico's bij koper zijn.
Conclusie; het pand moet opgeleverd worden zoals partijen dat zijn overeengekomen, en dat is afhankelijk van de inhoud van de koopovereenkomst.
2, 3, 4 en 5: geen idee. Ik zou het pand vooraf een paar keer checken of er sprake is van bewoning. Dan nog zul je het risico hebben op een kraker oid.
Los van enige huurbescherming heb jij nog altijd de mogelijkheid om de verkoper aan te spreken op wanprestatie. Bij de huidige eigenaar betekent dat weinig (kale kip, mogelijk naar het buitenland vertrokken oid), maar de verkoper is vermoedelijk de bank (ogv de eerder genoemde volmacht). |
|
|
|
|
|
|
FlyingDutchman
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 66
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 22:37 Onderwerp: Re: Risico kopen appartement veiling? |
|
|
| Sunlover schreef: | Dat heb ik gedaan, en rondgevraagd in de omgeving, er is niemand die enig persoon daar naar binnen heeft zien gaan recentelijk of beweging van buiten ziet.
Echter zegt dat niets, iemand kan net zo goed 4 maanden lang niet in het appartement komen en toch een huurcontract en dus ijzersterke huurbescherming hebben en claimen, waar ik alleen maar iets aan kan doen door een enorme uitkoopsom te bieden, volgens mij is het zo simpel... moet dit wel heel goed laten toetsen dit kan nog wel eens heel lastig zijn..
|
Aangaande de mogelijke verhuur speelt er ook nog dat de huidige eigenaar met de hypotheekbank is overeengekomen dat het appartement niet verhuurd wordt (huurbeding), maar daar heb je mogelijk niet zoveel aan.
Ik denk dat het erop neerkomt dat er inherent risico is aan het kopen van het appartement. Als het goed is zit dit risico ook verwerkt in de koopprijs. |
|
|
|
|
|
Sunlover
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 22:44 Onderwerp: Re: Risico kopen appartement veiling? |
|
|
Klopt, daar heb ik juridisch (denk ik) niets aan omdat dat tussen de hypotheekhouder en de hypotheeknemer is, koop breekt geen huur..
Eigenlijk rijst de vraag, bij veel executieveiling objecten zie je dat de bank het huurbeding heeft ingeroepen, kan je dat niet voor de zekerheid beter altijd doen als bank zijnde? Ook al weet je niet eens zeker of er een huurder in zit?
| FlyingDutchman schreef: | | Sunlover schreef: | Dat heb ik gedaan, en rondgevraagd in de omgeving, er is niemand die enig persoon daar naar binnen heeft zien gaan recentelijk of beweging van buiten ziet.
Echter zegt dat niets, iemand kan net zo goed 4 maanden lang niet in het appartement komen en toch een huurcontract en dus ijzersterke huurbescherming hebben en claimen, waar ik alleen maar iets aan kan doen door een enorme uitkoopsom te bieden, volgens mij is het zo simpel... moet dit wel heel goed laten toetsen dit kan nog wel eens heel lastig zijn..
|
Aangaande de mogelijke verhuur speelt er ook nog dat de huidige eigenaar met de hypotheekbank is overeengekomen dat het appartement niet verhuurd wordt (huurbeding), maar daar heb je mogelijk niet zoveel aan.
Ik denk dat het erop neerkomt dat er inherent risico is aan het kopen van het appartement. Als het goed is zit dit risico ook verwerkt in de koopprijs. |
|
|
|
|
|
|
FlyingDutchman
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 66
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 22:51 Onderwerp: Re: Risico kopen appartement veiling? |
|
|
| Sunlover schreef: | Klopt, daar heb ik juridisch (denk ik) niets aan omdat dat tussen de hypotheekhouder en de hypotheeknemer is, koop breekt geen huur..
Eigenlijk rijst de vraag, bij veel executieveiling objecten zie je dat de bank het huurbeding heeft ingeroepen, kan je dat niet voor de zekerheid beter altijd doen als bank zijnde? Ook al weet je niet eens zeker of er een huurder in zit?
|
Let op; zoals ik al eerder aangaf is er vermoedelijk geen sprake van executie, waardoor alle gevolgen van executie er ook niet zijn.
De bank wil alleen maar een zo hoog mogelijke opbrengst. In dat kader kan het hun goed uitkomen het pand onderhands te verkopen. Waarom zou de bank verder moeite doen? |
|
|
|
|
|
Sunlover
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 22:54 Onderwerp: |
|
|
Misschien dat ik in het koopcontract kan laten opnemen als ontbindende voorwaarde het voorbehoud dat de bank het huurbeding inroept en de voorzieningenrechter verlof verleent heeft?
Met ook maar 1% kans op een huurder zullen de (ervaren) huizenhandelaren in de zaal hetzelfde als ik denken en een fractie bieden van het bedrag dat de bank wenst te krijgen (o.b.v. de plok)
Ik vind het trouwens wel echt bizar dat je als huurder blijkbaar zoveel rechten hebt, wat nou als ik alle veiling objecten in het land afga, en die objecten waar geen huurbeding is ingeroepen de eigenaren probeer op te sporen en een (danwel mondeling of schriftelijke, mag allebei) overeenkomst met ze maak dat ik voor 100 euro per maand huur de dag voordat het object geveild gaat worden? |
|
|
|
|
|
FlyingDutchman
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 66
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 23:01 Onderwerp: |
|
|
| Sunlover schreef: | Misschien dat ik in het koopcontract kan laten opnemen als ontbindende voorwaarde het voorbehoud dat de bank het huurbeding inroept en de voorzieningenrechter verlof verleent heeft?
Met ook maar 1% kans op een huurder zullen de (ervaren) huizenhandelaren in de zaal hetzelfde als ik denken en een fractie bieden van het bedrag dat de bank wenst te krijgen (o.b.v. de plok) |
Je kunt het proberen. Wellicht gaat de bank daarmee akkoord, maar ik betwijfel het.
Over de afweging bij het bieden op een veiling heb ik geen idee. Voor zover ik panden voorbij zie komen die geveild zijn, hebben ze meestal max 2/3 van de waarde opgebracht bij executie. |
|
|
|
|
|
Sunlover
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 23:12 Onderwerp: |
|
|
Klopt, dat is hier ongeveer hoe het is, dit appartement zou op funda 170-180k opbrengen (in niet gerenoveerde staat), op de veiling 140-150k (zonder huurder) en met (sociale) huurder erin ongeveer 90k.
Het is namelijk zo dat als je in hartje Amsterdam huurbescherming geniet en een lage sociale huur hebt, de enige manier om iemand er uit te krijgen voor de verhuurder is, een groot bedrag (denk aan 30-50.000 euro) op tafel leggen.
| FlyingDutchman schreef: | | Sunlover schreef: | Misschien dat ik in het koopcontract kan laten opnemen als ontbindende voorwaarde het voorbehoud dat de bank het huurbeding inroept en de voorzieningenrechter verlof verleent heeft?
Met ook maar 1% kans op een huurder zullen de (ervaren) huizenhandelaren in de zaal hetzelfde als ik denken en een fractie bieden van het bedrag dat de bank wenst te krijgen (o.b.v. de plok) |
Je kunt het proberen. Wellicht gaat de bank daarmee akkoord, maar ik betwijfel het.
Over de afweging bij het bieden op een veiling heb ik geen idee. Voor zover ik panden voorbij zie komen die geveild zijn, hebben ze meestal max 2/3 van de waarde opgebracht bij executie. |
Laatst aangepast door Sunlover op za 15 mrt 2014 23:15, in totaal 2 keer bewerkt |
|
|
|
|
|
Sunlover
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 23:12 Onderwerp: |
|
|
| Sunlover schreef: | Klopt, dat is hier ongeveer hoe het is, dit appartement zou op funda 170-180k opbrengen (in niet gerenoveerde staat), op de veiling 140-150k en met (sociale) huurder erin ongeveer 90k.
Het is namelijk zo dat als je in hartje Amsterdam huurbescherming geniet en een lage sociale huur hebt, de enige manier om iemand er uit te krijgen voor de verhuurder is, een groot bedrag (denk aan 30-50.000 euro) op tafel leggen.
| FlyingDutchman schreef: | | Sunlover schreef: | Misschien dat ik in het koopcontract kan laten opnemen als ontbindende voorwaarde het voorbehoud dat de bank het huurbeding inroept en de voorzieningenrechter verlof verleent heeft?
Met ook maar 1% kans op een huurder zullen de (ervaren) huizenhandelaren in de zaal hetzelfde als ik denken en een fractie bieden van het bedrag dat de bank wenst te krijgen (o.b.v. de plok) |
Je kunt het proberen. Wellicht gaat de bank daarmee akkoord, maar ik betwijfel het.
Over de afweging bij het bieden op een veiling heb ik geen idee. Voor zover ik panden voorbij zie komen die geveild zijn, hebben ze meestal max 2/3 van de waarde opgebracht bij executie. |
|
|
|
|
|
|
|
Sunlover
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 17
|
| Geplaatst: za 15 mrt 2014 23:41 Onderwerp: |
|
|
Even een laatste vraag,
Als er onherroepelijke notariële volmacht afgegeven is aan de bank door de eigenaar, en die is er waarschijnlijk als ze het onderhands gaan verkopen; Kan ik dan niet gewoon als ontbindende voorwaarde in het koopcontract stellen dat het vrij van huurder wordt geleverd? Mocht er dan later een huurder in zitten, kan ik de bank dan aansprakelijk stellen?
| FlyingDutchman schreef: | | Sunlover schreef: | Misschien dat ik in het koopcontract kan laten opnemen als ontbindende voorwaarde het voorbehoud dat de bank het huurbeding inroept en de voorzieningenrechter verlof verleent heeft?
Met ook maar 1% kans op een huurder zullen de (ervaren) huizenhandelaren in de zaal hetzelfde als ik denken en een fractie bieden van het bedrag dat de bank wenst te krijgen (o.b.v. de plok) |
Je kunt het proberen. Wellicht gaat de bank daarmee akkoord, maar ik betwijfel het.
Over de afweging bij het bieden op een veiling heb ik geen idee. Voor zover ik panden voorbij zie komen die geveild zijn, hebben ze meestal max 2/3 van de waarde opgebracht bij executie. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
