|
Auteur |
Bericht |
Sacha
Leeftijd: 33 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN
Berichten: 70
|
Geplaatst: do 22 jan 2015 22:31 Onderwerp: Non-conformiteit woning |
|
|
Ik heb een tijd terug een huis gekocht en nu blijkt het hout van de kozijnen rot te zijn. Dit wist of had de verkoper moeten weten omdat hij een tijd terug een bepaalde balk had vervangen waarvan ik een garantiebewijs heb ontvangen. Hoewel ik een professioneel had ingeschakeld, kon hij dit toentertijd niet achterhalen omdat het pas te zien is als je erop gaat schuren.
Klopt het dat ik eerst moet 'klagen' o.g.v. art. 7:23 BW en als de verkoper niet reageert, ik de kozijnen kan laten maken en de kosten op hem kan verhalen? Wat als hij weigert te betalen?
Is er ook een mogelijkheid om hem te laten betalen voor het maken van de kozijnen? Het gaat om nog. €4000,- en ik heb eigenlijk zelf het geld op het moment niet om het te laten vervangen. |
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN Studieomgeving (MA): RUN Berichten: 1012
|
Geplaatst: vr 23 jan 2015 10:58 Onderwerp: |
|
|
Dit lijkt op een verborgen gebrek. Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de levering aan het licht komen. Bepalend is dan eerst wat in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen.
Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan.
Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, geldt nog wel de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond daarvan moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden: indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
Verder kan er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst zijn opgenomen die de rechten van de koper beperkt. De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd.
Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport. Daarom dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.
Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan.
Bovendien is de verkoper in de regel slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Verder moet melding bij de wederpartij tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking.
Als u in uw recht staat en de verkoper aansprakelijk hebt gesteld en deze weigert te betalen, kunt u inderdaad zelf overgaan tot reparatie en verhaal van de kosten. _________________ Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
StevenK Moderator
Leeftijd: 51 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): OU Studieomgeving (MA): OU Berichten: 4108
|
Geplaatst: vr 23 jan 2015 21:58 Onderwerp: |
|
|
Rotte kozijnen zullen niet snel als een 'verborgen gebrek' aangemerkt worden. |
|
|
|
|
Sacha
Leeftijd: 33 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN
Berichten: 70
|
Geplaatst: za 24 jan 2015 0:42 Onderwerp: |
|
|
@UwJurist.nl : Wat als de verkoper weigert te betalen? Is er een mogelijkheid om hem van tevoren te laten betalem zodat ik daarna met zekeheid het kan laten repareren?
@StevenK : Waarom niet? Heb je daarvoor aanwijzingen in de jurisprudentie? Het is namelijk niet met het blote oog te zien, zeker als er een laag verf overheen zit. |
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN Studieomgeving (MA): RUN Berichten: 1012
|
Geplaatst: za 24 jan 2015 10:40 Onderwerp: |
|
|
Quote: | @UwJurist.nl : Wat als de verkoper weigert te betalen? Is er een mogelijkheid om hem van tevoren te laten betalem zodat ik daarna met zekeheid het kan laten repareren? |
Ja, dat kan, maar dan is een procedure nodig.
Overigens lijkt het erop dat het gebrek expres onder een verflaag verborgen is door de verkoper. _________________ Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
StevenK Moderator
Leeftijd: 51 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): OU Studieomgeving (MA): OU Berichten: 4108
|
Geplaatst: za 24 jan 2015 23:07 Onderwerp: |
|
|
Sacha schreef: | @UwJurist.nl : Wat als de verkoper weigert te betalen? Is er een mogelijkheid om hem van tevoren te laten betalem zodat ik daarna met zekeheid het kan laten repareren?
@StevenK : Waarom niet? Heb je daarvoor aanwijzingen in de jurisprudentie? Het is namelijk niet met het blote oog te zien, zeker als er een laag verf overheen zit. |
Maar wel te voelen. Een bouwkundige zal bij die onderdelen die te lijden kunnen hebben van het weer, zoals kozijnen, niet afgaan op wat zichtbaar is, maar ook nader bekijken of die onderdelen niet rot zijn.
Als de keuring niet zo ver is gegaan, dan heeft de koper niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan en heeft hij mogelijk een claim uit wanprestatie op degene die de keuring heeft uitgevoerd.
Dat neemt overigens niet weg dat indien aangetoond kan worden dat de rotte kozijnen met opzet onder verf verborgen zijn, de verkoper aansprakelijk gehouden kan worden.
Zie hier http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBARN:2011:BV0489 een voorbeeld van een rechter die uitlegt dat rotte dorpels niet als verborgen gebrek hebben te gelden. |
|
|
|
|
DENNIS79
Leeftijd: 44 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): UvT Studieomgeving (MA): UvT Berichten: 1754
|
Geplaatst: do 05 feb 2015 11:48 Onderwerp: |
|
|
StevenK schreef: | Rotte kozijnen zullen niet snel als een 'verborgen gebrek' aangemerkt worden. |
Mee eens!
Een rot kozijn, voor zover het al werkelijk een verborgen gebrek was, is geen verborgen gebrek in de zin van de wet. Een rot kozijn staat het normale gebruik van de woning niet in de weg.
Dat wordt anders zodra er sprake is van rotte dwarsbalken in het plafond of dakconstructie, van verstopte leidingen of zoiets dergelijks. Houtrot in kozijnen hoort bij het gewone en normale onderhoud van woningen.
Het wordt anders zodra je de verkoper gevraagd hebt naar de staat van de kozijnen, of dat er kozijnen zijn verkocht waarmee gee problemen zouden zijn. In dat geval heb je wel een verhaalsmogelijkheid, maar niet op basis van verborgen gebreken. _________________ "Nusquam est, qui ubique est" |
|
|
|
|
Sacha
Leeftijd: 33 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN
Berichten: 70
|
Geplaatst: zo 08 feb 2015 22:38 Onderwerp: |
|
|
DENNIS79 schreef: | StevenK schreef: | Rotte kozijnen zullen niet snel als een 'verborgen gebrek' aangemerkt worden. |
Mee eens!
Een rot kozijn, voor zover het al werkelijk een verborgen gebrek was, is geen verborgen gebrek in de zin van de wet. Een rot kozijn staat het normale gebruik van de woning niet in de weg.
Dat wordt anders zodra er sprake is van rotte dwarsbalken in het plafond of dakconstructie, van verstopte leidingen of zoiets dergelijks. Houtrot in kozijnen hoort bij het gewone en normale onderhoud van woningen.
Het wordt anders zodra je de verkoper gevraagd hebt naar de staat van de kozijnen, of dat er kozijnen zijn verkocht waarmee gee problemen zouden zijn. In dat geval heb je wel een verhaalsmogelijkheid, maar niet op basis van verborgen gebreken. | Maar het schenden van je mededelingsplicht is wel een onrechtmatige daad toch? (ik kan aantonen dat de verkoper het wist, maar niets heeft gezegd) |
|
|
|
|
dr.dunno
Leeftijd: 44 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): UU Studieomgeving (MA): UU Berichten: 774
|
Geplaatst: ma 09 feb 2015 23:07 Onderwerp: |
|
|
Sacha schreef: | DENNIS79 schreef: | StevenK schreef: | Rotte kozijnen zullen niet snel als een 'verborgen gebrek' aangemerkt worden. |
Mee eens!
Een rot kozijn, voor zover het al werkelijk een verborgen gebrek was, is geen verborgen gebrek in de zin van de wet. Een rot kozijn staat het normale gebruik van de woning niet in de weg.
Dat wordt anders zodra er sprake is van rotte dwarsbalken in het plafond of dakconstructie, van verstopte leidingen of zoiets dergelijks. Houtrot in kozijnen hoort bij het gewone en normale onderhoud van woningen.
Het wordt anders zodra je de verkoper gevraagd hebt naar de staat van de kozijnen, of dat er kozijnen zijn verkocht waarmee gee problemen zouden zijn. In dat geval heb je wel een verhaalsmogelijkheid, maar niet op basis van verborgen gebreken. | Maar het schenden van je mededelingsplicht is wel een onrechtmatige daad toch? (ik kan aantonen dat de verkoper het wist, maar niets heeft gezegd) |
maar in hoeverre wist jij, of had jij kunnen weten, dat het gebrek er was? ik lees bijvoorbeeld nergens iets over eigen onderzoek dat je vóór koop hebt laten verrichten in het kader van je eigen onderzoeksplicht; een deskundige hoeft niet verf te schuren van een balk om houtrot te constateren, tegelijkertijd kun je ook niet zonder meer stellen dat het bedekken met een laag verf van een (achteraf) kennelijk rottend stuk hout en dit niet specifiek benoemen een schending van de mededelingsplicht is. Er is een balans tussen de mededelingsplicht van een particuliere eigenaar (niet zijnde een bouwdeskundige) en de onderzoeksplicht van de koper (tevens geen deskundige), op dit moment valt niet zonder meer te stellen dat je gelijk hebt, zeker als je geen onderzoek vooraf hebt laten doen. _________________ Catapultum habeo. Isi pecuniam omnem mihi dabis, ad caput tuum saxum immane! |
|
|
|
|
DENNIS79
Leeftijd: 44 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): UvT Studieomgeving (MA): UvT Berichten: 1754
|
Geplaatst: di 10 feb 2015 16:21 Onderwerp: |
|
|
Sacha schreef: | Maar het schenden van je mededelingsplicht is wel een onrechtmatige daad toch? (ik kan aantonen dat de verkoper het wist, maar niets heeft gezegd) |
Enkel als hij had moeten weten dat het voor jou van wezenloos belang was bij de aankoop van de wonin; bijvoorbeeld als jij er naar gevraagd had, maar ook als jij duidelijk had gemaakt dat je houtrot een onoverkomelijk probleem zou vinden.
Bij houten kozijnen, zeker die al wat ouder zijn, is het niet de vraag of, maar enkel wanneer er houtrot gaat optreden. Je had er dus als koper zelf ook bedacht op moeten zijn! _________________ "Nusquam est, qui ubique est" |
|
|
|
|
|