|
Auteur |
Bericht |
Tuikjos
Leeftijd: 31 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): HvU
Berichten: 12
|
Geplaatst: ma 20 okt 2014 18:36 Onderwerp: Huurrecht, Gebrek in de woning |
|
|
Persoon A heeft een huurwoning bij een woning corporatie.
Maar nu blijkt na het tekenen van de huur een vocht / schimmel probleem te zijn in de woning op verschillende plekken. Er is 3 x een klachtenformulier ingestuurd met de klachten over de problemen. En er zijn 3 aannemers geweest. en iedere aannemer heeft een oplossing proberen toe te passen. Nu blijkt dus dat niets werkt. en het probleem "gebrek" nog altijd bestaat. En aangezien schimmel en vocht slecht is voor de gezondheid en de eigendommen aantast van persoon A vroeg ik me af wat men moet doen als de verhuurder 3x een oplossing heeft proberen te geven maar niets werkt.
Plotseling deze week bleek er ook een muis of rat in het toilet dood te liggen die ook heeft geknaagd aan verf op de toiletdeur. de muis of rat lag verdronken in het toilet de bewoner schrok zich rot bij deze vondst. De buren van persoon A hebben ook "ongedierte gehoord op zolders etc". Maar dit gegeven is altijd discutabel.
Mijn vraag is nu wat zou een jurist in dat geval moeten doen ? Ik heb gevonden dat huurvermindering mogelijk is bij dergelijke gevallen maar bij schimmel en vocht problemen lijkt me dit nog altijd ongezond. En na 3x hulp van de verhuurder is er nog niets opgelost en lijkt het soms erger te worden.
Kan persoon A in dit geval ook een vervangende woning eisen ? of urgentie voor een andere woning eisen ? |
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN Studieomgeving (MA): RUN Berichten: 1012
|
Geplaatst: ma 20 okt 2014 18:49 Onderwerp: |
|
|
Is dit een theoretische casus?
Vooruitlopend op het antwoord op mijn vraag alvast een tipje van de sluier qua antwoorden op de vragen 1 t/m 3.
1. daar zijn diverse juridische mogelijkheden voor. Maar ze beginnen allemaal met een zogenaamde gebrekenbrief.
2. nee
3. nee _________________ Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
Tuikjos
Leeftijd: 31 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): HvU
Berichten: 12
|
Geplaatst: ma 20 okt 2014 18:54 Onderwerp: |
|
|
Het is een casus in praktijk.
Maar voor een gebrekenbrief moet de verhuurder in gebreke zijn. En is de verhuurder in casus in gebreke? Want hij heeft hulp geboden wel 3x. Deze pogingen van de verhuurder om het gebrek op te lossen werkten alleen niet.
Hoeveel kansen mag een verhuurder benutten om het gebrek te verhelpen ?
Want het gebrek is intussen na een jaar nog niet verholpen. En een vocht / schimmel probleem schaad wel degelijk de gezondheid en de eigendommen van die persoon. |
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN Studieomgeving (MA): RUN Berichten: 1012
|
Geplaatst: ma 20 okt 2014 19:03 Onderwerp: |
|
|
Voor een gebrekenbrief hoeft de verhuurder helemaal niet in gebreke te zijn. Met zo'n brief stel je de verhuurder juist in gebreke.
Ik raad de huurder in kwestie aan goede juridische hulp in te schakelen. Dat had de huurder al lang moeten doen. Een jaar aanmodderen was geheel onnodig. _________________ Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
Tuikjos
Leeftijd: 31 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): HvU
Berichten: 12
|
Geplaatst: ma 20 okt 2014 19:20 Onderwerp: |
|
|
klopt maar de huurder heeft de verhuurder zoals de wet ook aangeeft de mogelijkheid geboden om het gebrek op te lossen.
Dit heeft de huurder 3x gedaan omdat de verhuurder wel een aannemer heeft gestuurd maar de oplossing die de aannemer uitvoerde was geen succes tegen het gebrek. De schimmel en vocht kwamen telkens weer door de muren heen. en werden weer zichtbaar / taste het meubilair weer aan.
En als toevoeging met een in gebreke stelling stel je de verhuurder inderdaad in gebreke. Maar daarvoor moet iemand wel in verzuim zijn. en is de verhuurder dus in verzuim wanneer hij wel een oplossing bied en aannemers stuurt maar deze het probleem niet definitief verhelpen.
Want als de verhuurder daadwerkelijk in verzuim is dan kan er inderdaad een in gebreke stelling worden gestuurd waarin de verhuurder een 2 weken krijgt om het gebrek op te lossen en zo niet de huurder het zelf laat doen en verhaald op de verhuurder. |
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN Studieomgeving (MA): RUN Berichten: 1012
|
Geplaatst: ma 20 okt 2014 21:06 Onderwerp: |
|
|
U begrijpt er weinig van want u draait zaken om. Verzuim treedt pas in nadat de in de ingebrekestelling gestelde termijnen om te voldoen aan bepaalde sommaties zijn verstreken.
Ook uit de rest van uw stellingen kan ik alleen maar concluderen dat u de nodige kennis ontbeert, zelfs de basiskennis, en de huurder zo niet geholpen wordt, in tegendeel!
Ik ga hier geen energie meer aan besteden. _________________ Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
cvb
Leeftijd: 71 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 1159
|
Geplaatst: ma 20 okt 2014 22:07 Onderwerp: Re: Huurrecht, Gebrek in de woning |
|
|
Tuikjos schreef: | Maar nu blijkt na het tekenen van de huur een vocht / schimmel probleem te zijn in de woning op verschillende plekken. | Je weet zeker, dat je niet alle ventilatie-mogelijkheden hebt afgesloten?? _________________ Ben geen jurist |
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL Studieomgeving (MA): UL Berichten: 22889
|
Geplaatst: ma 20 okt 2014 22:16 Onderwerp: |
|
|
Tuikjos schreef: | En als toevoeging met een in gebreke stelling stel je de verhuurder inderdaad in gebreke. Maar daarvoor moet iemand wel in verzuim zijn. en is de verhuurder dus in verzuim wanneer hij wel een oplossing bied en aannemers stuurt maar deze het probleem niet definitief verhelpen. |
Je bedoelt te vragen of de huurder tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst.
Er is een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.
De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder dit gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (art. 7:206 lid 1 BW).
De verhuurder heeft het gebrek niet verholpen, dus hij schiet te kort. Tenzij het dus redelijkerwijs onmogelijk is om het gebrek te verhelpen. Dat laatste is niet snel het geval.
Is de huurder eenmaal in verzuim (waarvoor je hem dus in gebreke moet stellen), dan geldt art. 7:206 lid 3 BW (je mag op kosten van de verhuurder het gebrek laten verhelpen). Gelet op de bereidwilligheid van de verhuurder en de moeilijkheden bij het verhelpen van het gebrek lijkt me dat echter niet zo verstandig (tenzij je er verstand van hebt en precies weet wat gaat helpen).
Verder zijn er art. 7:207 BW (huurvermindering) en art. 7:210 BW (bevoegdheid tot opzegging wanneer de verhuurder niet verplicht is het gebrek te verhelpen). Zeg je op, dan kun je verhuiskosten vorderen (art. 7:210 lid 2 BW). _________________ Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
Tuikjos
Leeftijd: 31 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): HvU
Berichten: 12
|
Geplaatst: ma 20 okt 2014 22:34 Onderwerp: |
|
|
jij snapt het bona fides.
Ik wou inderdaad weten of de verhuurder tekortschiet in de nakoming.
Maar wanneer mag je nu zelf overgaan tot handelen en de kosten verhalen op de verhuurder ? is dat na 1 x de verhuurder de kans gegeven te hebben het gebrek te verhelpen ?
Ik zat dus te denken om eerst vriendelijk met de verhuurder te praten over de mogelijkheden wat hun in gedachte hadden om te ondernemen. Als hier niets uitkomt dan wou ik zelf actie ondernemen. en de kosten verhalen dan wel te verrekenen.
Ook dacht ik ook een 2de optie om eerst een specialist te laten kijken naar de gevaren van deze schimmels en vanuit daar actie te ondernemer. Want als de verhuurder het gebrek betwist nadat ik zelf actie heb ondernomen dan wordt het een strijd om het geld te vorderen of er komt een juridische strijd om de verrekening. het is namelijk geen kleine woning corporatie.
Ik vermoed dat een specialist de muren wil impregneren en mogelijk nog andere oplossing toe te passen. Maar er bestaan ongetwijfeld specialistische bedrijven op het gebied van schimmel verwijdering.
En inderdaad ik weet er nog niet heel veel van. het is ook al een tijdje terug dat ik me er mee bezig heb gehouden. Maar ik weet wel redelijk wat. alleen ik kom moeilijk uit men woorden af en toe.
@ uwjurist.nl u bent niet objectief.u speelt op de man dat er kennis ontbreekt etc. Ik vraag niet voor niets naar informatie van buitenstaanders. Als ik de kennis bezat dan had ik deze vraag niet op het forum geplaatst. mijn dank is groot voor de informatie die u gaf. maar u hoeft niet persoonlijk te worden. daarentegen had u wel gelijk ik had niet goed gelezen in het artikel. nadat het verzuim heeft ingetreden. dus inderdaad na de igb |
|
|
|
|
UwJurist.nl
Leeftijd: 58 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): RUN Studieomgeving (MA): RUN Berichten: 1012
|
Geplaatst: ma 20 okt 2014 23:34 Onderwerp: |
|
|
Quote: | u bent niet objectief.u speelt op de man dat er kennis ontbreekt etc. Ik vraag niet voor niets naar informatie van buitenstaanders. Als ik de kennis bezat dan had ik deze vraag niet op het forum geplaatst. |
U bent degene die niet objectief is; u hebt heel weinig gevraagd, maar vooral (onterecht) geageerd tegen de juiste informatie die ik u gaf. U bent van mening het beter te weten dan een ervaren huurrechtjurist.
En u blijft het advies om een deskundige in te schakelen in de wind slaan.
U blijft maar in het zelfde cirkeltje draaien en begrijpt niet dat er niets kan zonder formele ingebrekestelling en verzuim.
Dat zou u wel eens kunnen opbreken. De ervaring leert dat juist in dergelijke gevallen des te meer het gezegde van toepassing is:
"He who represents himself has a fool of a client". _________________ Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik
UwJurist.nl |
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL Studieomgeving (MA): UL Berichten: 22889
|
Geplaatst: di 21 okt 2014 0:48 Onderwerp: |
|
|
UwJurist.nl schreef: | Quote: | u bent niet objectief.u speelt op de man dat er kennis ontbreekt etc. Ik vraag niet voor niets naar informatie van buitenstaanders. Als ik de kennis bezat dan had ik deze vraag niet op het forum geplaatst. |
U bent degene die niet objectief is; u hebt heel weinig gevraagd, maar vooral (onterecht) geageerd tegen de juiste informatie die ik u gaf. U bent van mening het beter te weten dan een ervaren huurrechtjurist. |
Met alle respect, maar ik begrijp niet waarom je zo reageert. Het was voor een goed verstaander toch vrij duidelijk waar TS over struikelde. Dat TS beweert iets beter te weten dan een "ervaren huurrechtjurist" blijkt nergens uit.
Quote: | En u blijft het advies om een deskundige in te schakelen in de wind slaan. |
Je standaardadvies kennen we intussen wel. _________________ Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL Studieomgeving (MA): UL Berichten: 22889
|
Geplaatst: di 21 okt 2014 1:07 Onderwerp: |
|
|
Tuikjos schreef: | jij snapt het bona fides.
Ik wou inderdaad weten of de verhuurder tekortschiet in de nakoming.
Maar wanneer mag je nu zelf overgaan tot handelen en de kosten verhalen op de verhuurder ? is dat na 1 x de verhuurder de kans gegeven te hebben het gebrek te verhelpen ? |
Gelet op de tekst van art. 7:206 BW denk ik dat je hem eerst op de hoogte moet stellen van het gebrek en moet "verlangen" dat hij het gebrek verhelpt. (Dit is natuurlijk al gebeurd.)
Leidt dit niet tot resultaat, dan schiet de verhuurder tekort in de nakoming van zijn verplichting ex art. 7:206 BW en kun je hem schriftelijk een redelijke termijn stellen waarbinnen het gebrek moet zijn verholpen (art. 6:82 BW).
Maar wellicht kan de verhuurder zich in dit geval beroepen op de niet-toerekenbaarheid van de tekortkoming. Hij lijkt in ieder geval zijn best te doen en al het redelijke te doen (kan ik niet controleren uiteraard). Dat de pogingen het gebrek te verhelpen tot nu toe geen vruchten afwerpt valt hem - mogelijk - niet te verwijten. Aan de andere kant valt het te verdedigen dat een dergelijke tekortkoming krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de verhuurder komt (art. 6:75).
Voordat je een specialist inschakelt kun je beter eerst met de verhuurder overleggen over de kosten daarvan (of je doet eerst de formele ingebrekestelling zodat je min of meer veilig zit). _________________ Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
Tuikjos
Leeftijd: 31 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): HvU
Berichten: 12
|
Geplaatst: di 21 okt 2014 6:18 Onderwerp: |
|
|
bedankt Bona fides.
Zoals ik al aangaf ga ik eerst met de verhuurder in overleg door een brief te sturen voor uitnodiging. Waarin ik het probleem kenbaar maak. Dan laat ik de verhuurder erop reageren. Misschien komt hij met een passende oplossing. Wanneer hij geen passende oplossing bedenkt of dat de oplossing weer niet zijn vruchten afwerpt dan zal ik een in gebreke stelling sturen waarin ik hem een x aantal weken de tijd geef om het gebrek te verhelpen. Wanneer dat niet gebeurd is de verhuurder in verzuim en zal ik zelf een specialist inschakelen en de kosten gaan verhalen. Het laatste kan altijd een risico worden maar ik geloof dat ik op dat punt juridisch sterk sta.
Bedankt voor het advies. het heeft me zowaar echt geholpen |
|
|
|
|
Ronald78
Leeftijd: 45 Geslacht: Sterrenbeeld: Studieomgeving (BA): UvT Studieomgeving (MA): UvT Berichten: 796
|
Geplaatst: di 21 okt 2014 9:56 Onderwerp: |
|
|
Tuikjos schreef: | Ik vermoed dat een specialist de muren wil impregneren en mogelijk nog andere oplossing toe te passen. Maar er bestaan ongetwijfeld specialistische bedrijven op het gebied van schimmel verwijdering.
|
Los van het hele juridische verhaal (want je wil een oplossing voor de schimmel, neem ik aan), is verwijdering van de schimmel geen oplossing. Je moet de oorzaak wegnemen, niet het gevolg. Heeft iemand al eens gekeken naar de oorzaak van de schimmel en hoe dat kan worden opgelost? Dat begint met de opmerking van cvb".
cvb schreef: | Je weet zeker, dat je niet alle ventilatie-mogelijkheden hebt afgesloten?? |
Veel luchten, eventuele mechanische ventilatie een standje hoger of op andere wijze de luchtvochtigheid beïnvloeden zijn meestal de betere oplossingen - en daar heb je de verhuurder vaak niet voor nodig. _________________ Ik weet niet zoveel van rechten. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. |
|
|
|
|
cvb
Leeftijd: 71 Geslacht: Sterrenbeeld:
Berichten: 1159
|
Geplaatst: di 21 okt 2014 10:28 Onderwerp: |
|
|
Tuikjos schreef: | ... en zal ik zelf een specialist inschakelen en de kosten gaan verhalen. Het laatste kan altijd een risico worden maar ik geloof dat ik op dat punt juridisch sterk sta.. | Toevallig heb ik een paar maanden geleden zelf laten impregneren tegen optrekkend vocht, wat iig lijkt te hebben geholpen, maar het is natuurlijk buiten nog niet echt koud.
Ook de aannemer stelt het resultaat afhankelijk van de binnen-luchtvochtigheid/ventilatie. _________________ Ben geen jurist |
|
|
|
|
|