|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Bestuursrecht |
Geplaatst: vr 16 mrt 2018 11:09—
|
Situatie: de nieuwbouwwoning (in een project van 65 woningen) die we hebben gekocht heeft als optie om op het achterdakvlak een dakkapel te plaatsen. De positie van de dakkapel (hoogte boven de dakvoet) is niet vergunningsvrij volgens de regels, maar de bouwer heeft dat uiteraard allemaal geregeld. Het verschil tussen wel/niet vergunningsvrij kunnen plaatsen is precies 1 dakpan (27 cm).
Vanwege veel lagere kosten hebben we besloten om na oplevering zelf een dakkapel te plaatsen, maar formeel gezien moeten we volgens de gemeente daarvoor zelf een omgevingsvergunning aanvragen. We zoeken uiteraard een dakkapel uit die qua uiterlijk en maat zo precies mogelijk gelijk is aan de dakkapellen die al door de bouwer op andere woningen zijn geplaatst. Die zouden we vergunningsvrij kunnen plaatsen op een lagere hoogte dan de andere dakkapellen in de wijk maar dat ziet er uiteraard niet uit, welstand zou toejuichen dat we dezelfde plaatsing willen aanhouden als alle andere dakkapellen. Twee vragen: 1) Zover ik weet is de omgevingsvergunning zaakgebonden. Nu de bouwer vergunning heeft voor onze woning om die dakkapel te plaatsen (en na oplevering zelfs weer dezelfde dakkapellen gaat plaatsen op hetzelfde type woning in een tweede fase van het project), kan ik daaraan rechten ontlenen? Is er jurisprudentie? 2) Als we een omgevingsvergunning moeten aanvragen, kunnen we ons erop beroepen dat dit eigenlijk een absurde vorm van 'regeltjes toepassen' is terwijl afgifte van de vergunning een hamerstuk zou moeten zijn en we op basis daarvan succesvol bezwaar kunnen maken tegen de hoge leges? |
Geplaatst: za 17 mrt 2018 18:15—
|
Je eerste vraag kan ik niet met volledige zekerheid beantwoorden. Vooralsnog vermoed ik echter dat je gebruik kunt maken van de aan de bouwer afgegeven vergunning, waarbij het mij verstandig lijkt om hiervan tijdig melding te maken aan de gemeente (waarbij je de gegevens opgesomd in art. 4.8 Besluit omgevingsrecht vermeldt. Tijdig betekent hier: minimaal een maand voordat je met de werkzaamheden aanvangt (art. 2.25 lid 2 Wabo).
Maar helemaal duidelijk volgt dit allemaal niet uit art. 2.25 Wabo. Zie bijv. dit artikel waarin de formulering van de bepaling wordt bekritiseerd. Paragraaf 3 van die publicatie verwijst naar ABRvS 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5672, waarin het volgende valt te lezen in een zaak:
Dit gaat nog over een bouwvergunning in plaats van een omgevingsvergunning, en wijziging van de tenaamstelling werd toen geregeld in de gemeentelijke Bouwverordening en niet in art. 2.25 Wabo, dat ook anders luidt. Dus het is een beetje gevaarlijk om volledig te vertrouwen op die uitspraak van de Raad van State. Maar het idee lijkt me toch te zijn dat een zaaksgebonden vergunning in principe overgaat op een nieuwe "rechthebbende", dat jij dat bent vanaf de levering van de woning, en dat medewerking van de bouwer (als aanvrager van de vergunning) niet is vereist. Art. 2.25 lid 2 Wabo is wel anders geformuleerd dan art. 10.3 Bouwverordening, maar niet minder vrijblijvend: overtreding is strafbaar gesteld in art. 1a sub 2 Wed op de economische delicten. (En het lijkt me eigenlijk dat dat zo moet worden begrepen dat de bouwer al verplicht was de vergunning op jouw naam te stellen vanaf de dag van de levering (met melding daarvan een maand vooraf).) In ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1685 lijkt de Afdeling te zeggen dat de overdracht op grond van art. 2.25 lid 1 Wabo automatisch plaatsvindt samen met de rechtsovergang:
De melding van lid 2 is dus misschien niet eens nodig om jou het recht te geven van de vergunning gebruik te maken (en die melding zou dan dus slechts een op de bouwer rustende verplichting zijn). Het antwoord op je tweede vraag is "nee". Maar als het je niet lukt om de gemeente ervan te overtuigen dat je gebruik mag maken van de aan de bouwer verleende vergunning, zou het wel mogelijk moeten zijn om de leges voor een nieuwe vergunning terug te krijgen als de rechter uiteindelijk bepaalt dat je dat recht wél hebt. Ik weet alleen niet direct wat de handigste manier zou zijn om dat aan te pakken... (gaan bouwen in de hoop een latere handhavingsprocedure tegen de gemeente te winnen is niet zonder risico). |
Geplaatst: za 17 mrt 2018 23:32—
|
Dan voor je uitgebreide antwoord bona fides. Hier kan ik mee aan de slag.
EDIT, ter info: antwoord gekregen op een vraag die ik stelde aan de Helpdesk Bouwvragen (onderdeel Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), de mogelijkheden zijn in lijn met wat bona fides aangaf:
|
Geplaatst: wo 25 apr 2018 11:36—
|
UPDATE Op zich een aardige wending in dit verhaal, vandaar dat ik er een update tegenaan gooi. Basis van deze draad was dus: mag ik na oplevering van mijn nieuwbouwwoning (in een project van tientallen woningen) verdergaan op de originele omgevingsvergunning en zelf een vergunningsplichtige dakkapel plaatsen die een kopie is van de dakkapel die de bouwer als optie aanbiedt? Ik ben er dus vanuit gegaan dat deze dakkapel in de omgevingsvergunning staat.
Ik heb een brief geschreven naar de gemeente waarin ik aangeef dat ik als woningeigenaar tevens rechthebbende van de omgevingsvergunning ben (Wabo) en dat die pas expireert als alle vergunde werkzaamheden zijn uitgevoerd, dus pas als de dakkapel er ook op staat. Als (verrassend) antwoord heb ik van de gemeente te horen gekregen dat die dakkapel helemaal niet in de omgevingsvergunning staat, en dat ik dus wel zelf eerst een omgevingsvergunning moet aanvragen. Nu had ik uitgerekend dat de dakkapel voet op 127 cm boven de dakvoet staat (plaatsing door de projectontwikkelaar), het kan een paar cm schelen, maar dat die dakkapel daardoor beslist vergunningplichtig is en de tijdens de bouw geplaatste dakkapellen dus illegaal zijn. Even stil aan de andere kant van de lijn... De gemeente gaat dit nu uitzoeken, ik heb 2 opties gevraagd: 1) De gemeente acht de plaatsing vergunningsplichtig, dan moet ik een vergunning aanvragen maar moet de gemeente (met de bouwer) de bestaande dakkapellen gaan legaliseren. 2) De gemeente acht de plaatsing niet vergunningsplichtig (lijkt me eigenlijk niet mogelijk als het meetlint zegt van wel), dan kan ik ook gewoon plaatsen zonder vergunning. Ik wacht even af waar de gemeente mee komt. |
Geplaatst: wo 25 apr 2018 12:56—
|
Een andere invalshoek is de volgende:
een vergunning voor de activiteit bouwen is éénmalig. D.w.z. je gebruikt hem als je bouwt, na oplevering/gereedmelding is de activiteit bouwen voorbij, en wordt je vergunningplichtig voor nieuwe zaken. In dit geval is er vergunning verleend, incl. opties om die bij de bouw mee te nemen. In uw geval is de bouw voorbij. De vergunning is daarmee gebruikt. Het plaatsen van een dakkapel is een nieuw bouwplan, en daarmee vergunningplichtig. Toevoeging: ik had het antwoord van de Helpdesk gemist. Mara in feite hanteert die hetzelfde uitgangspunt. Bij een vergunningaanvraag zou ik adviseren om gewoon, zonder verwijten, te onderbouwen dat de dakkapel qua positionering en uiterlijk identiek of nagenoeg identiek is als de reeds gebouwde vergunningen. En dat dat vanuit esthetisch oogpunt de voorkeur verdient boven een vergunningvrije dakkapel. Kreten als absurd en onndoieg regeltjes helpen niet... Laatst aangepast door ro-er op wo 25 apr 2018 13:10, in totaal 1 keer bewerkt |
Geplaatst: wo 25 apr 2018 13:09—
|
@ Bonafides:
veelal gaat de vraag over de overdracht van een vergunning over een vergunning voor de activiteit bouwen, áls er nog niet gebouwd is. Dat zal dan ook de achtergrond van de aangehaalde jurisprudentie zijn. Vergunning die gebruikt zijn, worden nooit overgedragen. Anders is het als er een vergunning is verleend voor een activiteit (bijvoorbeeld milieu) of er aan de vergunning voorwaarden verbonden zijn, die voortduren. Bijvoorbeeld de plicht om bij een woning een parkeerplaats in stand te houden. Ook opvolgende eigenaren zijn gebonden aan dergelijke voorwaarden. |
Geplaatst: wo 25 apr 2018 16:11—
De vergunning kan toch niet worden overgedragen omdat deze zaaksgebonden is (waardoor deze in principe van de woningeigenaar is)? Is het niet meer dan dat de gemeente moet weten wie verantwoordelijk is voor verdere uitoefening ervan?
Dit zal ongetwijfeld een ingeslopen 'normale gang van zaken' zijn, maar is het juridisch correct? Al voor het begin van de bouw ben ik eigenaar van de woning, en daarmee ook rechthebbende van de omgevingsvergunning die immers zaaksgebonden is. Vanuit mijn optiek is de projectontwikkelaar dan alleen een partij die in mijn opdracht het eerste deel van de bouw voor zijn rekening neemt, en als hij daarmee klaar is geef ik een andere partij opdracht om er daarna een dakkapel op te zetten. Ik zie niet in waarom de omgevingsvergunning na de eerste (incomplete!) bouwfase opeens zou moeten expireren. De omgevingsvergunning ziet er alleen op toe wat er mag worden gebouwd, niet wie dat doet. Het opleveren van de woning lijkt me verder geen enkele juridische status hebben voor de vergunning, anders dan dat de eerste bouwende partij zijn werkzaamheden beëindigt. Als rechthebbende van de vergunning wil ik zelf kunnen zeggen wanneer ik klaar ben, niet een partij die feitelijk alleen maar in mijn opdracht bouwt. Maar deze hele gang van zaken is ondertussen irrelevant geworden omdat de dakkapel niet in de oorspronkelijke omgevingsvergunning is opgenomen. Alleen de 2 mogelijke opties blijven over die ik eerder vandaag heb geschetst. Het zal er wel op uitkomen dat ik alsnog een omgevingsvergunning moet aanvragen. Dat wordt ongetwijfeld een hamerstuk, maar dat stempeltje kost dan wel 450 euro. Beetje bezopen als je ziet dat er ook gemeenten zijn die er nog geen 4 tientjes voor vragen, en dat prijsverschil was voor mij ook reden om hier eens in te duiken... |
Geplaatst: wo 25 apr 2018 16:44—
|
Ja, dat is juridisch correct. Juridisch geldt namelijk het volgende:
Artikel 1.25 (Bouwbesluit). Mededeling aanvang en beëindiging bouwwerkzaamheden 1 Het bevoegd gezag wordt ten minste twee werkdagen voor de feitelijke aanvang van bouwwerkzaamheden waarvoor een vergunning voor het bouwen is verleend door de houder van die vergunning schriftelijk van de aanvang van die werkzaamheden, met inbegrip van ontgravingswerkzaamheden, in kennis gesteld. 2 Het bevoegd gezag wordt uiterlijk op de eerste werkdag na de dag van beëindiging van de bouwwerkzaamheden waarvoor een vergunning voor het bouwen is verleend, door de houder van die vergunning schriftelijk van de beëindiging van die werkzaamheden in kennis gesteld. 3 Een bouwwerk voor het bouwen waarvan een vergunning voor het bouwen is verleend, wordt niet in gebruik gegeven of genomen indien niet voldaan is aan het bepaalde in het tweede lid. Oftewel, de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen expireert na gereedmelding. Immers, de werkzaamheden (t.b.v. de activiteit bouwen) zijn dan afgerond. Vanaf dat moment is de vergunning niet meer bruikbaar voor de activiteit bouwen. |
Geplaatst: wo 25 apr 2018 23:48—
Ja, ik was mij niet bewust van het moeten gereedmelden en het resulterende expireren van de vergunning (zoals uitgelegd in het duidelijke antwoord van het ministerie). Ook de bouwer zelf mag dus geen dakkapel meer bouwen na het gereedmelden van de woning. Dan valt er inderdaad ook niets meer over te dragen. |
Geplaatst: do 26 apr 2018 9:46—
|
Zoals gezegd is de situatie met die bouwvergunning niet meer relevant voor mij, maar ik snap een paar dingen nog niet (ik wil alles snappen..):
1) De projectontwikkelaar heeft ooit de omgevingsvergunning aangevraagd, maar ik ben als eigenaar van de woning rechthebbende van diezelfde vergunning. Kan de projectontwikkelaar tegen mijn wens in de woning gereedmelden terwijl ik vind dat de bouw nog helemaal niet gereed is? Ik ben opdrachtgever voor de eerste fase voor de bouw, net zoals ik daarop aansluitend opdrachtgever zou kunnen zijn voor het plaatsen van een dakkapel door een andere partij. Het is heel normaal dat verschillende partijen aan 1 object bouwen totdat het af is. Kortom: wie heeft de uiteindelijke regie over de omgevingsvergunning? 2) Kan de projectontwikkelaar zich verzetten tegen deze constructie? |
Geplaatst: do 26 apr 2018 9:54—
|
Als u met de ontwikkelaar afspreekt dat hij een gat in het dak openlaat (provisorisch dichtmaakt), dan is de bouw niet afgerond en kan natuurlijk niet gereed gemeld worden.
U moet wel binnen een half jaar de werkzaamheden afronden. U mag dan ook niet in de woning gaan wonen, omdat ingebruikname pas is toegestaan na gereedmelding. Vraag is of de ontwikkelaar dit wil doen, omdat hij daarmee risico's loopt. Wat als er lekkage ontstaat aan het niet/provisorisch afgesloten dak? E.e.a. zou dus goed op papier vastgelegd moeten worden. |
Geplaatst: do 17 mei 2018 11:52—
|
Update: de (voorlopige) eindstand...
De gemeente erkent dat de dakkapel die tijdens de bouw van het project op een andere woning is geplaatst feitelijk illegaal is, maar geeft aan dat handhaving op die dakkapellen geen enkele prioriteit heeft en dat we onze dakkapel eigenlijk ook gewoon kunnen plaatsen: We komen echt niet met een meetlint op uw dak om te kijken of hij 10 cm te hoog staat. Daarbij maken ze dan wel weer de opmerking dat de dakkapel alleen met een omgevingsvergunning juridisch afgetimmerd is... Dus we gaan dat ding er gewoon opzetten. Als er ooit iemand bij de gemeente naar gaat kijken, dan denk ik dat ze gezien hun huidige uitspraken niets anders kunnen doen dan de boel ongewijzigd legaliseren. |
Geplaatst: do 17 mei 2018 12:06—
|
Ik adviseer u gewoon vergunning aan te vragen. Zoveel kost dat niet (zeker niet in verhouding tot de dakkapel zelf), en u bent ervan verzekerd dat u geen problemen krijgt.
Vergis u niet: als de gemeente in de toekomst besluit te gaan handhaven, kan dat. Uitspraken van een ambtenaar kunt u geen enkel recht aan ontlenen. Ook als u uw huis te koop zet en u heeft geen vergunning voor uw dakkapel, kan dat op dat moment tot problemen leiden. Kortom: wees niet gierig en regel het netjes. Ook in uw eigen belang. |
Geplaatst: zo 20 mei 2018 9:14—
M.i. heeft de projectontwikkelaar de regie over de vergunning. Hij is vergunninghouder en hij kan gereedmelden, ook als dat tegen u wil in is. |
|
Rechtenforum.nl -> Bestuursrecht
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl