|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Bestuursrecht |
Geplaatst: do 22 feb 2018 17:41—
|
Ik heb een woning van twee woonlagen, bovenste woonlaag is een mansarde kap met een dakkapel op de zijkant van de woning. Naastgelegen is een garage van één woonlaag. De eigenaar heeft het plan om een pand hier neer te zetten van 3 woonlagen. Met als gevolg dat het raam in mijn dakkapel tegenover een blinde muur komt te liggen. Na bezwaarfase zijn we nu in hoger beroep. De rechter vond dit inderdaad een privaatrechtelijke belemmering en vroeg de gemeente met een betere onderbouwing te komen. De gemeente reageerde als volgt. Er ligt geen civiel vonnis. Ze hebben dossieronderzoek naar de woning gedaan en er is nooit een vergunning voor de dakkapel afgegeven.
Ik heb de woning zelf in 2002 gekocht en ik heb twee getuigeverklaringen dat die dakkapel er al sinds begin jaren 90 op deze wijze er in zat. Wanneer precies weet ik niet. Er is helaas nooit een vergunning voor aangevraagd. Mijn vragen: 1. Kan ik mij beroepen op verjaring. 2. Is er sprake van verjaring als er voorafgaand aan deze eerste aanvraag van de buurman 20 jaar is verstreken? 3.Hoe bewijs ik dat? Ik heb nu twee getuigeverklaringen. In het dossier van de gemeente staat inderdaad niets vermeld over de dakkapel. Alle ideeën en tips zijn welkom! |
Geplaatst: vr 23 feb 2018 10:27—
|
Na bezwaar volgt meestal beroep bij de rechtbank, daarna pas hoger beroep. Ik denk dat u dus nog in beroep bent. Om telleurstellingen te voorkomen: als u gelijk krijgt van de rechter, kunt in hoger beroep alsnog ongelijk krijgen.
Alleen het feit dat een dakkapel uitkijkt op een blinde muur is geen evidente privaatrechtelijke belemmering. Ligt de dakkapel wellicht op minder dan 2m uit de perceelsgrens? Dat is de afstand genoemd in het Burgerlijk wetboek (BW5:50). Pas als dat het geval is, zou er sprake kunnen zijn van een privaatrechtelijke belemmering. Vraag is echter of die evident is. Er is namelijk slechts zelden sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Als de dakkapel op minder dan 2m afstand van de erfgrens ligt, had er namelijk ook toestemming gegeven moeten zijn door de grondeigenaar voor het hebben van een doorzichtig raam op een dergelijke korte afstand. Ik weet niet of het niet hebben van die toestemming kan verjaren. Van verjaring van de dakkapel is nooit sprake. Op zijn hoogst kan de dakkapel vallen onder het overgangsrecht van een bestemmingsplan. Dan moet u weten sinds wanneer de dakkapel er staat. Het overgangsrecht uit het eerste bestemmingsplan na die datum zal dan waarschijnlijk bepalend zijn. Omdat de dakkapel op een mansarde kap staat, zal deze waarschijnlijk niet vergunningvrij zijn, omdat niet voldaan wordt aan de maatvoering daarvan (afstanden tot nok en goot). |
Geplaatst: vr 23 feb 2018 17:03—
|
Dank voor de toelichting. De woningen staan tegen elkaar aan en de afstand tussen de dakkapel en de blinde muur wordt ongeveer 20 centimeter. Het raam zou dan ook nauwelijks meer open kunnen.
Als de dakkapel gebouwd is in begin jaren 90, dan zou ik in het dan geldende bestemmingsplan moeten kijken? De gemeente ambtenaar die mij hierover informeerde, had het namelijk wel over een verjaringstermijn van 20 jaar. Die ambtenaar is inmiddels vertrokken dus kan dit niet navragen, maar het lijkt me dat op een gegeven moment toch de juridische situatie weer overeen moet komen met de feitelijke situatie. |
Geplaatst: za 24 feb 2018 15:46—
|
Kun je uberhaupt een huis bouwen op een perceel waar de naastgelegen woning 20cm afstand heeft? Dit lijkt mij in het kader van onderhoud van de gevels (of daar nou ramen inzitten of niet) of dakgoten geen ideale situatie.
Je kunt in geval van bakstenen niet eens de buitenmuur voegen. Dus ik vind het dus een aparte situatie. |
Geplaatst: za 24 feb 2018 19:57—
|
Het speelt zich af in de stad, de gevels staan aan elkaar vast. Mijn dakkapel begint 20 cm vanaf de grenslijn van mijn perceel. Op de rand komt dus een blinde muur tegenover mijn dakkapel te staan.
Laat ik het anders vragen, ik kan me eigenlijk alleen maar beroepen op verjaring en zien of de rechter dit valide vindt? Of zijn er nog andere punten die ik kan aanbrengen? |
Geplaatst: wo 28 feb 2018 14:53—
|
Misschien overbodig, maar er is toch sprake van een vergunning die afwijkt van het bestemmingsplan qua bouwhoogte of gevellocatie?
Als dat niet het geval is, heeft u sowieso geen kans van slagen. Een beroep op evidente privaatrechtelijke belemmering kan alleen slagen als er in afwijking van het bestemmingsplan gebouwd wordt. Pas dan kan dit aspect meegewogen worden. Afgezien daarvan vraag ik me af wat die evidente belemmering zou zijn. Er bestaat volgens mij geen regel dat niet tegen een ander raam gebouwd mag worden. Er bestaat wel een regel dat een raam niet op 2m afstand gebouwd mag worden. Kortom: de dakkapel is in dat opzicht verkeerd, niet de nieuwe gevel. Is het billijk dat een eigenaar niet mag bouwen vanwege een illegale dakkapel, met een doorzichtig raam, dat niet voldoet aan het Burgerlijk Wetboek, waar hij nooit toestemming voor is gegeven? Er bestaat wel de algemene tekst dat buren elkaar niet onrechtmatig mogen hinderen, maar hoe evident is dat in dit geval? Dat hangt ook af van het gebruik van de zolder; is het alleen een zolder, of een woonkamer? Evident is het in mijn ogen niet (maar ik ben geen rechter). |
|
Rechtenforum.nl -> Bestuursrecht
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl