|
Afdrukken Rechtenforum.nl -> Rechtshulp |
Geplaatst: ma 23 nov 2015 20:02—
|
Hallo allemaal,
De casus betreft het navolgende: Huurder huurt van verhuurder een gedeelte van een woning. Deze is onderdeel van de woning van de verhuurder in die zin dat het gehuurde gedeelte middels een deur via de woning van de verhuurder te betreden is (in dit gehuurde gedeelte woonde in het verleden een familielid). Echter, ook sprake is van een aparte toegangsdeur naar het gehuurde via de buitenkant, waarvan de huurder daadwerkelijk gebruikt maakt. Er is geen apart huisnummer voor het gehuurde gedeelte. Huurder wil huurtoeslag aanvragen. Aan alle voorwaarden hiervoor lijkt voldaan te worden (wel moet worden aangetoond dat sprake is van een zelfstandige woonruimte, wat mijns inziens in dit geval zal kunnen). Echter, huurder en verhuurder hebben een goede relatie en het aanvragen van een huurtoeslag kan consequenties hebben voor de verhuurder. Mijn vragen: *Is de verhuur toegestaan? In het bestemmingsplan staat onder andere dat men woningen namelijk niet mag splitsen. Valt dit hier ook onder? (In deze gemeente geldt geen vergunningstelsel voor verhuur). *Welke consequenties kan het bekend worden van dit geval bij overheidsinstanties hebben voor de WOZ-waarde cq WOZ-belasting? *Wat zijn de fiscale gevolgen voor de verhuurder? *Is het gebruikelijk dat de verhuurder hiervoor toestemming moet hebben van verzekeraar en hypotheekverstrekker? Alvast bedankt! |
Geplaatst: di 24 nov 2015 10:41—
|
*Is de verhuur toegestaan? JA
In het bestemmingsplan staat onder andere dat men woningen namelijk niet mag splitsen. Valt dit hier ook onder? NEE (In deze gemeente geldt geen vergunningstelsel voor verhuur). *Welke consequenties kan het bekend worden van dit geval bij overheidsinstanties hebben voor de WOZ-waarde cq WOZ-belasting? GEEN *Wat zijn de fiscale gevolgen voor de verhuurder? ZIE DE SITE VAN DE BELASTINGDIENST VOOR HET EVENTUEEL OP MOETEN GEVEN VAN DE HUUR. *Is het gebruikelijk dat de verhuurder hiervoor toestemming moet hebben van verzekeraar en hypotheekverstrekker? JA, MEESTAL NIET TOEGESTAAN |
Geplaatst: do 26 nov 2015 10:25—
Dit lijkt mij om splitsing te gaan? Althans: of er wordt gesplitst, of er is geen nieuwe zelfstandige woning ontstaan en dus geen huurtoeslag. Gelet op de beschrijving is dat laatste misschien het geval. (Het verbod op splitsing in het bestemmingsplan ziet voor zover ik weet niet op bijv. splitsing in appartementsrechten maar op feitelijke splitsing in nieuwe woningen.) |
Geplaatst: vr 27 nov 2015 14:10—
|
Ofwel er is sprake van een zelfstandige woning, en daarmee dus splitsing van de woning, hetgeen in strijd is met het bestemmingsplan, ofwel er is sprake van kamergewijze verhuur, maar dan is er geen toeslag mogelijk.
Van een zelfstandige woning is meestal sprake als het object zelfstandig kan functioneren, oftewel over alle noodzakelijke voorzieningen beschikt, die aan een woning gesteld worden (keuken, badkamer, douche, aparte ingang). Het antwoord van UwJurist is m.i. dus niet juist. |
Geplaatst: vr 27 nov 2015 14:23—
Dat klopt. Maar m.i. is hier de vraag of het gaat om kadastrale splitsing (ik ging er in eerste instantie van uit dat het bestemmingplan daar op doelt) of niet, dus slechts om een splitsing in de praktijk. De vraag is dus wat voor splitsing er bedoeld wordt in het bestemmingsplan. |
Geplaatst: vr 27 nov 2015 14:50—
Er is geen vraag. Een bestemmingsplan zegt nimmer iets over kadastrale (eigendom)situatie. Dit zou namelijk volstrekt in strijd zijn met wetgeving: 1) kadastrale situatie is niet ruimtelijke relevant 2) eigendom is privaatrecht, geen bestuursrecht Het bestemmingsplan regelt slechts 2 zaken: gebruiksmogelijkheden en bouwmogelijkheden. Het verbod op splitsing betreft dus een gebruiksbepaling. Logisch omdat splitsen van woningen ruimtelijk relevant is i.v.m. toename verkeer, parkeerdruk, externe veiligheid, toename potentieel gehinderden vanuit milieufactoren , zoals geluid, geur, fijnstof etc. Het zou overigens een jurist sieren als deze geen aannames en/of uitspraken doet over zaken die blijkbaar niet tot het vakgebied behoren van desbetreffende jurist, of, als deze dat toch meent te moeten doen, nadrukkelijk te vermelden dat deze zaken buiten de kennis/kunde van de jurist vallen, zodat de uitspraken in de juiste context bezien kunnen worden. |
Geplaatst: vr 27 nov 2015 15:23—
| Het zou een anoniem iemand sieren gepaste uitlatingen te doen. Maar dat anonieme neemt altijd maar alle remmingen weg blijkt wel weer. |
Geplaatst: vr 27 nov 2015 15:29—
| @de vraagsteller. Ik raad u aan even contact op te nemen met de gemeente. Dat dit deel van de woonruimte ook (altijd al?) als zelfstandig gezien zou kunnen worden betekent nog niet per definitie dat nu sprake is van 'illegale splitsing'. En wat was er eerder: de huidige bouwkundige situatie of deze bepaling over splitsing in het bestemmingsplan? |
Geplaatst: vr 27 nov 2015 18:27—
|
De huidige bouwkundige situatie bestond ook al voor het huidige bestemmingsplan vanwege het familielid. Deze gebruikte echter (omdat het een naast familielid was) de deur vanuit de woning van de verhuurder. Wat er in het bestemmingsplan van voor 2005 stond, weet ik niet.
Het verhaal over de huurtoeslag en de consequenties voor de verhuurder lijken me overigens meer een belastingkwestie te zijn? In hoeverre is er in de praktijk een samenwerking tussen gemeente en belastingdienst? De vraag over het bestemmingsplan was meer een terzijde (de bewoning van de huurder vindt immers al een jaar of 3 plaats). Het lijkt erop dat de splitsing als bedoeld in het bestemmingsplan ook op feitelijke situaties van toepassing is. Dit staat in het bestemmingsplan: "Woning: Een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden." De huurder maakt gebruik van de buitendeur. Echter, dit zou men voor de gemeente kunnen veranderen door weer gebruik te gaan maken van de binnendeur? Dan is weer sprake van inwoning? Het lijkt me niet verstandig te adviseren om bij de gemeente aan te kloppen. Ik kan ze wel op het bestaan van dit risico wijzen. De hamvraag is immers, is het verstandig om huurtoeslag aan te vragen? Door de feitelijke situatie lijkt de huurder er recht op te hebben. In hoeverre bestaat het risico dat gemeente en fiscus wel overlap zien tussen bestemmingplan en belastingstelsel qua zelfstandige woning/inwoning? Doordat het een zelfstandige woning is/wordt, lijkt de verhuurder daarbij niet meer onder de verhuurvrijstelling t.a.v de fiscus te vallen. |
Geplaatst: zo 29 nov 2015 11:29—
Waarom niet, u hoeft als u naar het gemeentehuis gaat en dit voorlegt, toch geen naam/adres prijs te geven?
Er is samenwerking tussen veel instanties. Maar of dat in dit geval zo is, moet u aan een daarin gespecialiseerd jurist (bestuursrecht, fiscaal recht) voorleggen.
Daarom wees ik op dit punt. |
|
Rechtenforum.nl -> Rechtshulp
Tijden zijn in GMT + 2 uur |
|
|
© 2003 - 2005 Rechtenforum.nl